Définition détaillée
En droit fiscal, un abattement est une déduction appliquée sur la base imposable d’un impôt ou d’une taxe. Dans l’immobilier, il s’agit d’un avantage fiscal qui réduit le montant pris en compte pour calculer des impôts comme la plus‑value immobilière, l’impôt sur le revenu (revenus fonciers) ou les droits de succession. L’abattement peut être forfaitaire (montant fixe) ou proportionnel (pourcentage appliqué à la base imposable).
Pour les plus‑values immobilières, la loi prévoit un abattement en fonction de la durée de détention : plus le bien est conservé longtemps, plus l’abattement est élevé. Le régime de droit commun distingue deux assiettes : l’impôt sur le revenu (taux de 19 %) et les prélèvements sociaux (17,2 %). Sur chacune, un pourcentage est retranché chaque année à partir de la 6e année de détention. La plus‑value est exonérée d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans et totalement exonérée de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Des abattements exceptionnels (70 % ou 85 %) existent pour les cessions situées dans des opérations d’urbanisme ou en zones tendues, sous conditions (promesse de vente datée et engagement de reconstruction).
L’abattement s’applique également aux revenus fonciers imposés au régime micro‑foncier : un abattement forfaitaire de 30 % représente les charges et réduit la base imposable. D’autres abattements existent pour les successions, les dons familiaux ou certains travaux de rénovation énergétique.
Cas pratiques d’abattement en immobilier
- Plus‑value sur la vente d’une résidence secondaire : un couple revend un appartement après l’avoir possédé pendant 10 ans. La plus‑value réalisée est de 10 000 €. Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement est de 6 % par an à partir de la 6e année, soit 30 % sur 5 ans (6 % × 5). La base imposable est donc 10 000 € × 30 % = 3 000 € d’abattement ; ils déclarent une plus‑value de 7 000 €. Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65 % par an de la 6e à la 10e année, soit 8,25 % ; la base est réduite de 825 €.
- Vente après 25 ans de détention : un propriétaire vend une maison après 25 ans et réalise une plus‑value de 10 000 €. Il est exonéré d’impôt sur le revenu (abattement cumulatif de 100 %) mais bénéficie encore d’un abattement sur les prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année (26,4 %), 1,6 % la 22e année et 9 % de la 23e à la 25e année. L’abattement total est 55 %, soit 5 500 €. il paie les prélèvements sociaux sur 4 500 €.
- Abattement exceptionnel pour zones tendues : la vente d’un terrain situé en zone A (A, A bis ou B1) et destiné à être reconstruit peut bénéficier d’un abattement exceptionnel de 60 %, voire 85 % si plus de 50 % des surfaces construites sont des logements sociaux. La promesse de vente doit être signée entre le 1ᵉʳ janvier 2024 et le 31 décembre 2025 et l’acquéreur doit démolir puis reconstruire dans un délai de 4 ans. Cet abattement s’applique sur la base imposable de la plus‑value pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
- Abattement forfaitaire sur revenus fonciers (micro‑foncier) : un propriétaire loue un appartement vide sous le régime micro‑foncier. Ses revenus locatifs annuels de 6 000 € bénéficient d’un abattement forfaitaire de 30 %, représentatif de ses charges. Il déclare donc 4 200 € (6 000 € × 70 %) au fisc.
Calculs et formules
- Calcul de la plus‑value brute : Prix de vente – Prix d’achat (hors frais). Une plus‑value de 20 000 € est obtenue lorsqu’un logement acheté 100 000 € est revendu 120 000 €.
- Calcul de l’abattement proportionnel : Plus‑value × (taux d’abattement applicable). Exemple : pour un bien détenu 10 ans (taux d’abattement IR de 30 %), l’abattement est 10 000 × 0,30 = 3 000 €.
- Base imposable après abattement : Plus‑value brute – abattement. Pour l’exemple précédent, la base imposable est 10 000 – 3 000 = 7 000 €.
- Abattement forfaitaire (micro‑foncier) : Revenus fonciers × 70 % (ou 30 % d’abattement). Exemple : 6 000 € × 30 % = 1 800 € d’abattement ; revenus imposables = 4 200 €.
Exemple concret
Situation : Mme Dupont vend un appartement qu’elle possédait depuis 12 ans. Elle l’a acheté 200 000 € et le revend 280 000 € ; la plus‑value brute est donc de 80 000 €.
- Calcul du taux d’abattement : à partir de la 6e année, l’abattement pour l’impôt sur le revenu est de 6 % par an. Après 12 ans, Mme Dupont cumule 6 % × 7 ans = 42 % d’abattement. Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65 % par an pendant les années 6 à 10, puis 9 % pour les années 11 et 12 (24,75 %). Le cumul est donc 1,65 % × 5 + 9 % × 2 = 17,25 %.
- Calcul de l’abattement :
- Impôt sur le revenu : abattement = 80 000 € × 42 % = 33 600 €.
- Prélèvements sociaux : abattement = 80 000 € × 17,25 % = 13 800 €.
- Base imposable :
- Pour l’impôt sur le revenu : 80 000 € – 33 600 € = 46 400 €.
- Pour les prélèvements sociaux : 80 000 € – 13 800 € = 66 200 €.
- Impôt dû :
- Impôt sur le revenu : 46 400 € × 19 % = 8 816 €.
- Prélèvements sociaux : 66 200 € × 17,20 % = 11 390 €.
Ce calcul montre que l’abattement réduit significativement la base imposable. Sans abattement, Mme Dupont aurait été imposée sur 80 000 € ; grâce aux abattements, elle réduit l’impôt sur le revenu de 42 % et les prélèvements sociaux de 17,25 %.
Questions fréquemment posées (FAQ)
1 . Quelle est la différence entre abattement et réduction d’impôt ?
Un abattement réduit la base imposable (le montant sur lequel est calculé l’impôt), tandis qu’une réduction s’applique après le calcul et vient diminuer directement le montant de l’impôt à payer. Par exemple, l’abattement pour durée de détention diminue la plus‑value imposable, alors qu’une réduction d’impôt (type Pinel) s’impute sur l’impôt lui‑même.
2 . Quel taux d’abattement pour une plus‑value immobilière ?
Le taux dépend de la durée de détention : 0 % jusqu’à 5 ans, puis 6 % par an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e année pour l’impôt sur le revenu ; pour les prélèvements sociaux, 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,6 % la 22e année, puis 9 % par an de la 23e à la 30e année. Après 22 ans, la plus‑value est exonérée d’impôt sur le revenu, et après 30 ans, exonérée de prélèvements sociaux.
3 . Qui peut bénéficier d’un abattement exceptionnel ?
Un abattement exceptionnel de 70 % (majoré à 85 % si plus de 50 % des surfaces construites sont des logements sociaux) s’applique aux cessions de biens ou de terrains situés dans des zones de grande opération d’urbanisme ou de revitalisation. Pour en bénéficier, la promesse de vente doit être signée avant le 31 décembre 2025, le vendeur et l’acheteur ne doivent pas être liés (ni membres de la même famille), et l’acquéreur doit démolir puis reconstruire un bâtiment d’habitation collective dans un délai de quatre ans.
