Ce qu'une agence a le droit de faire
Une agence immobilière est une entreprise qui agit comme intermédiaire dans les opérations portant sur les biens d'autrui. Son activité est strictement encadrée par la loi Hoguet de 1970, qui subordonne l'exercice à la détention d'une carte professionnelle.
Cette carte est délivrée par la chambre de commerce et d'industrie et se décline en trois mentions selon l'activité exercée.
Une agence peut cumuler les trois. Sans la carte correspondante, l'activité est illégale et expose à six mois d'emprisonnement et 7 500 € d'amende.
Les quatre obligations qui la lient
- Carte professionnelle valable trois ans, renouvelable sur justification de 42 heures de formation continue
- Assurance responsabilité civile professionnelle couvrant les fautes commises dans l'exercice
- Garantie financière dès lors que l'agence manie des fonds pour le compte de tiers
- Mandat écrit avant toute démarche : sans mandat, aucune commission n'est due
Ce dernier point est décisif. Un agent qui fait visiter sans mandat signé travaille gratuitement, quelle que soit l'issue.
Les honoraires : ce qui est libre, ce qui est plafonné
En vente : libres
Aucun texte ne fixe de plafond. La pratique se situe entre 3 et 7 % du prix, avec une dégressivité selon le montant. Les honoraires doivent être affichés en vitrine, sur le site et dans chaque annonce.
Le mandat précise qui les supporte : vendeur ou acquéreur. Cette mention n'est pas anodine — à la charge de l'acquéreur, ils s'ajoutent au prix mais sortent de l'assiette des frais de notaire.
En location : plafonnés
La loi ALUR a encadré la part payable par le locataire. Elle ne peut dépasser celle du bailleur, et reste limitée par un plafond au mètre carré de surface habitable :
- 12 €/m² en zone très tendue
- 10 €/m² en zone tendue
- 8 €/m² dans le reste du territoire
S'y ajoute un plafond distinct de 3 €/m² pour l'état des lieux d'entrée. Ces prestations sont les seules facturables au locataire : visite, constitution du dossier, rédaction du bail, état des lieux.
Les trois types de mandat de vente
- Simple : le vendeur peut confier son bien à plusieurs agences et vendre lui-même. Diffusion large, mais implication moindre de chaque agence.
- Exclusif : une seule agence, y compris face à un acheteur trouvé par le vendeur. En contrepartie, l'agence investit davantage.
- Semi-exclusif : une seule agence, mais le vendeur conserve le droit de vendre directement sans commission.
Tout mandat est conclu pour une durée déterminée, avec une période d'irrévocabilité généralement fixée à trois mois.
Comment reconnaître une agence sérieuse
- La carte professionnelle est affichée et vérifiable sur le fichier public des professionnels de l'immobilier tenu par les CCI
- Les honoraires sont affichés clairement, sans avoir à les demander
- L'estimation s'appuie sur des comparables documentés, pas sur une intuition
- Le mandat est remis et expliqué avant la première visite
- L'agence adhère à un syndicat professionnel et respecte le code de déontologie
Agence ou vente entre particuliers ?
Se passer d'agence économise la commission, mais transfère trois charges au vendeur : la qualification des acquéreurs, dont beaucoup ne sont pas finançables ; la sécurité juridique de l'avant-contrat ; et la négociation, exercice difficile quand on vend son propre logement.
Le calcul se pose donc en termes de temps disponible et d'aisance avec le droit immobilier, pas seulement de pourcentage.
Questions fréquentes
Quelle différence entre agent immobilier et mandataire ?
L'agent immobilier exerce dans une agence titulaire d'une carte professionnelle. Le mandataire est un indépendant rattaché à un réseau : il ne détient pas la carte mais une attestation d'habilitation délivrée par le titulaire.
Peut-on résilier un mandat de vente ?
Après la période d'irrévocabilité, oui, par lettre recommandée avec un préavis de quinze jours. Avant, le mandat court jusqu'à son terme.
L'agence peut-elle facturer une visite qui n'aboutit pas ?
Non. La commission n'est due qu'à la signature de l'acte authentique. Aucune facturation intermédiaire n'est possible en vente.
Comment vérifier qu'une agence est en règle ?
Le fichier des professionnels de l'immobilier, consultable en ligne sur le site des CCI, permet de vérifier la validité d'une carte à partir de son numéro ou du nom de l'entreprise.
