Définition détaillée : Amortissement immobilier
L’amortissement immobilier est un mécanisme comptable et fiscal qui consiste à répartir le coût d’acquisition d’un bien ou d’un équipement sur sa durée d’utilisation. Il reflète la perte de valeur économique liée à l’usure, au temps ou à l’obsolescence.
En France, ce mécanisme est essentiel pour les investisseurs en location meublée (LMNP ou LMP) ou pour les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés (IS).
Pourquoi amortir un bien immobilier ?
Représenter la réalité économique
Un immeuble ou un équipement n’a pas une durée de vie illimitée. L’amortissement permet d’intégrer comptablement cette perte de valeur, sans impacter la trésorerie immédiate.
Optimiser la fiscalité
Les amortissements s’imputent sur les loyers perçus, ce qui réduit, voire annule, la base imposable. Résultat : un investisseur peut ne pas payer d’impôt sur ses loyers pendant de nombreuses années.
Les biens et éléments amortissables
Le bâti
- Amortissable généralement entre 20 et 50 ans, selon la nature et l’état du bien.
Le mobilier et les équipements
- Amortissables entre 5 et 10 ans (cuisinière, lit, électroménager, etc.).
Les travaux d’amélioration
- S’ils apportent une valeur durable (exemple : isolation thermique, extension), ils peuvent être amortis.
Les éléments non amortissables
- Le terrain n’est jamais amortissable car il ne perd pas de valeur comptable dans le temps.
Exemple chiffré détaillé
Un investisseur achète un appartement en LMNP pour 200 000 €, comprenant :
- 40 000 € de terrain (non amortissable)
- 160 000 € de bâti
- 10 000 € de mobilier
Répartition et calcul
- Bâti : 160 000 € ÷ 30 ans = 5 333 €/an
- Mobilier : 10 000 € ÷ 7 ans ≈ 1 428 €/an
Impact fiscal
Revenus locatifs annuels : 9 000 €
Amortissements : 6 761 €
→ Résultat imposable = 9 000 – 6 761 = 2 239 € (au lieu de 9 000 € sans amortissement).
Amortissement et fiscalité
LMNP et LMP
- En LMNP au régime réel, l’amortissement permet de réduire les loyers imposables à zéro.
- En LMP, il en est de même, mais avec davantage de conditions liées au statut.
SCI à l’IS
- La société peut amortir l’immeuble, mais attention : la plus-value à la revente sera calculée sur la valeur nette comptable (après amortissements), ce qui peut fortement augmenter l’impôt dû.
Tableau comparatif : Amortissement immobilier selon le statut
Limites et précautions de l'ammortisement
Pas de déficit foncier imputable
L’amortissement ne peut pas créer un déficit imputable sur le revenu global. Il ne peut que ramener le revenu locatif imposable à zéro.
Impact sur la revente
En LMNP, l’amortissement n’impacte pas la plus-value, calculée entre prix d’achat et prix de revente.
En revanche, en SCI à l’IS, l’amortissement réduit la valeur comptable et peut majorer l’impôt lors de la cession.
FAQ
Quels biens ne sont pas amortissables ?
Le terrain et certains droits incorporels (comme un fonds de commerce) ne sont pas amortissables.
Peut-on amortir un bien loué nu ?
Non. L’amortissement s’applique uniquement aux locations meublées ou aux structures à l’IS.
Comment choisir la durée d’amortissement ?
Elle dépend de la durée d’utilisation estimée :
- Bâti : 20 à 50 ans
- Mobilier : 5 à 10 ans
- Travaux : selon leur nature et réglementation comptable.
