Arrhes ou acompte : la différence qui change tout
Les deux mots désignent une somme versée à la signature. Mais leurs conséquences juridiques sont opposées, et le choix engage acheteur comme vendeur.
Ce que dit l'article 1590 du Code civil
Le texte est bref et sans ambiguïté : lorsqu'une promesse de vente s'accompagne du versement d'arrhes, chacun peut se dédire. Celui qui a versé les perd. Celui qui les a reçues en restitue le double.
C'est donc un droit de retrait payant, symétrique, et connu à l'avance des deux parties.
La règle par défaut, et comment elle bascule
Point déterminant : en droit de la consommation, toute somme versée à la commande est présumée être des arrhes, sauf mention contraire écrite. Le vendeur qui veut un engagement ferme doit donc écrire noir sur blanc le mot « acompte ».
En immobilier, l'usage s'inverse : la somme remise à la signature d'un compromis est presque toujours qualifiée de dépôt de garantie, placé sous séquestre chez le notaire ou l'agent immobilier. Ce n'est ni tout à fait des arrhes, ni un acompte : son sort dépend des clauses du compromis et des conditions suspensives.
Montant habituel
Aucun texte ne fixe de plafond. En pratique :
- Vente immobilière : 5 à 10 % du prix, souvent 10 % dans l'ancien
- Réservation en VEFA : plafonnée par la loi à 5 % si la vente intervient sous un an, 2 % sous deux ans, zéro au-delà
- Prestation de services : 20 à 30 % du devis
Trois situations concrètes
L'acheteur se rétracte dans les dix jours
Le délai légal de rétractation de dix jours prévaut sur tout. L'acquéreur non professionnel récupère l'intégralité de sa mise, arrhes ou non. Le vendeur ne peut rien retenir.
Le prêt est refusé
Si le compromis contient une condition suspensive d'obtention de prêt — ce qui est la norme — et que la banque refuse, la vente tombe et les sommes sont restituées. La qualification en arrhes ou en acompte n'a aucun effet ici.
L'acheteur change simplement d'avis
Passé les dix jours, sans condition suspensive défaillante, c'est là que la distinction joue. Avec des arrhes, il perd sa mise et l'affaire s'arrête. Avec un acompte, le vendeur peut le poursuivre en exécution forcée de la vente.
Exemple chiffré
Un appartement est vendu 250 000 €. L'acquéreur verse 20 000 € à la signature.
- Qualifiés d'arrhes — il renonce hors délai : il perd 20 000 €. Le vendeur renonce : il rembourse 40 000 €.
- Qualifié d'acompte — il renonce : le vendeur peut saisir le juge pour obtenir la vente forcée, en plus de dommages et intérêts.
Le conseil du professionnel
La qualification doit figurer explicitement dans l'acte. Un compromis qui mentionne seulement « versement de 20 000 € à la signature » ouvre la porte au contentieux : chacun défendra l'interprétation qui l'arrange, et le juge tranchera selon le contexte.
Questions fréquentes
Les arrhes sont-elles remboursables ?
Seulement si l'acheteur exerce son délai de rétractation de dix jours, ou si une condition suspensive n'est pas réalisée. Hors ces cas, elles sont perdues.
Peut-on négocier le montant ?
Oui, librement. Un acquéreur prudent proposera un montant faible ; un vendeur cherchant à sécuriser demandera 10 %.
Qui conserve la somme jusqu'à la vente ?
Elle est placée sous séquestre chez le notaire ou l'agent immobilier titulaire d'une garantie financière. Jamais directement chez le vendeur.
Que se passe-t-il si les deux parties renoncent ?
La vente est résolue d'un commun accord et les sommes sont restituées telles quelles, sans pénalité de part ni d'autre.