Quelle différence entre compromis et promesse unilatérale ?
L'avant-contrat est l'acte qui précède la vente définitive. Il en existe deux formes principales, et le choix n'est pas neutre : l'une engage les deux parties, l'autre le seul vendeur.
| Compromis (synallagmatique) | Promesse unilatérale | |
|---|---|---|
| Qui s'engage | Les deux parties | Le vendeur seul |
| L'acheteur peut renoncer | Non, hors conditions suspensives | Oui, en perdant l'indemnité |
| Somme versée | Dépôt de garantie, 5 à 10 % | Indemnité d'immobilisation, 5 à 10 % |
| Enregistrement obligatoire | Non | Oui, sous 10 jours si sous seing privé |
| Usage courant | Majoritaire en France | Opérations complexes, terrains |
L'acquéreur peut-il se rétracter ?
Oui, pendant dix jours calendaires, quelle que soit la forme de l'avant-contrat. Ce droit d'ordre public ne bénéficie qu'à l'acheteur non professionnel : le vendeur, lui, est engagé dès la signature.
Le point de départ du délai, ses cas de prorogation et la procédure à suivre sont détaillés dans la fiche droit de rétractation.
À quoi servent les conditions suspensives ?
Elles subordonnent la vente à la réalisation d'un événement. Si celui-ci n'a pas lieu, la vente est caduque et les sommes versées sont restituées. C'est la protection qui prend le relais une fois le délai de rétractation épuisé.
La condition d'obtention du prêt est-elle automatique ?
Oui. Dès lors que l'acquéreur recourt à un crédit, elle s'applique de plein droit, sauf renonciation manuscrite expresse. L'acte doit préciser le montant, la durée et le taux maximal du prêt recherché.
Attention : l'acheteur doit déposer une demande conforme à ces caractéristiques. Solliciter un prêt à des conditions volontairement irréalistes pour obtenir un refus est sanctionné.
Quelles autres conditions suspensives prévoir ?
- Absence de servitude grevant le bien
- Non-exercice du droit de préemption par la commune ou le locataire
- Obtention d'un permis de construire pour un terrain à bâtir
- Vente préalable du logement actuel de l'acquéreur — rarement acceptée par les vendeurs
Que doit contenir un avant-contrat ?
- L'identité complète des parties et leur régime matrimonial
- La désignation du bien avec ses références cadastrales
- L'origine de propriété et les servitudes connues
- Le prix et les modalités de paiement
- Les conditions suspensives et leur date limite de réalisation
- La date butoir de signature de l'acte authentique
- Le dossier de diagnostics techniques complet
- Pour un lot de copropriété : règlement, état descriptif, procès-verbaux des trois dernières assemblées, montant des charges
L'absence du dossier de diagnostics ou des documents de copropriété fait courir le délai de rétractation à compter de leur remise effective, et non de la signature.
Faut-il signer devant notaire ?
Non, ce n'est pas obligatoire. Le compromis peut être signé entre particuliers, en agence ou chez le notaire : les trois formes ont la même valeur contractuelle.
Le passage chez le notaire présente deux avantages : il sécurise la rédaction des conditions suspensives — source principale de contentieux — et le dépôt est placé sous séquestre professionnel. Son coût reste modeste, souvent intégré aux frais de l'acte définitif.
La promesse unilatérale, elle, doit impérativement être enregistrée auprès des impôts dans les dix jours si elle est signée sous seing privé. À défaut, elle est nulle.
Combien de temps entre l'avant-contrat et la vente ?
Deux à quatre mois en pratique. Ce délai couvre l'instruction du prêt, la purge des droits de préemption, l'obtention des documents d'urbanisme et la préparation de l'acte par le notaire.
La date butoir inscrite à l'acte n'est pas une date de péremption : elle peut être prorogée par avenant si les deux parties en conviennent.
L'avant-contrat vaut-il vente ?
Le compromis, oui : juridiquement, promesse de vente vaut vente dès lors que les parties s'accordent sur la chose et le prix. Mais le transfert de propriété n'intervient qu'à l'acte authentique.
Peut-on signer sans verser d'argent ?
Oui, aucun texte n'impose de dépôt. En pratique, un vendeur qui immobilise son bien plusieurs mois l'exige presque toujours.
Que se passe-t-il si le vendeur se rétracte ?
Il n'a aucun droit de rétractation. L'acquéreur peut demander en justice l'exécution forcée de la vente, ou des dommages et intérêts.
Faut-il un avant-contrat pour un terrain ?
Oui, et il est même plus important : la promesse unilatérale y est fréquente, le temps d'obtenir le certificat d'urbanisme ou le permis de construire.
