Définition détaillée du BIC réel simplifié
Le régime BIC réel simplifié (Bénéfices Industriels et Commerciaux – réel) est un régime fiscal appliqué aux revenus générés par une activité commerciale ou artisanale.
En immobilier, il concerne principalement la location meublée, que ce soit à titre professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP).
Contrairement au micro-BIC, qui applique un simple abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour les meublés de tourisme), le régime réel permet de déduire l’intégralité des charges réellement supportées et d’amortir le bien immobilier et le mobilier.
C’est un outil puissant pour optimiser la fiscalité des investisseurs immobiliers.
Qui est concerné par le BIC réel simplifié ?
Le BIC réel simplifié s’applique :
- de plein droit si les recettes dépassent 77 700 € par an (seuil 2025 pour la location meublée),
- sur option volontaire pour les bailleurs dont les recettes sont inférieures à ce seuil mais qui souhaitent bénéficier des avantages du réel.
Il concerne notamment :
- les propriétaires en location meublée longue durée,
- les investisseurs en résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD),
- les loueurs en saisonniers (Airbnb, gîtes),
- les SCI à l’IS exerçant une activité de location meublée.
Fonctionnement du régime réel simplifié
Déduction des charges réelles
Avec le réel simplifié, toutes les charges peuvent être déduites :
- Intérêts d’emprunt et assurance emprunteur,
- Charges de copropriété,
- Assurance habitation,
- Taxe foncière, frais de gestion, expert-comptable,
- Travaux de réparation et d’entretien (hors construction neuve).
Amortissements
L’avantage majeur du régime réel réside dans les amortissements :
- Immeuble (hors terrain) amorti sur 20 à 40 ans,
- Mobilier et électroménager sur 5 à 10 ans,
- Travaux de rénovation sur 10 à 15 ans,
- Frais d’acquisition (notaire, agence) parfois intégrés.
Ces amortissements ne créent pas de déficit imputable sur le revenu global, mais ils permettent de réduire à zéro le bénéfice imposable pendant plusieurs années.
Exemple chiffré
Un investisseur acquiert un appartement pour 200 000 € financé par emprunt.
- Loyers perçus : 15 000 € / an,
- Charges réelles (taxe foncière, assurance, copropriété, intérêts d’emprunt) : 5 000 €,
- Amortissements annuels (immeuble + mobilier) : 8 000 €.
-
👉 Résultat fiscal : 15 000 – 5 000 – 8 000 = 2 000 € imposables seulement.
Au micro-BIC, l’imposition aurait porté sur 50 % des loyers (7 500 €).
➡️ Le gain fiscal est donc majeur.
Obligations comptables et déclaratives
Le régime réel simplifié impose une comptabilité commerciale :
- Tenue d’un livre journal et d’un grand livre,
- Dépôt d’une liasse fiscale n°2031 + annexes,
- Déclaration des revenus dans le CERFA 2042 C PRO.
Bien que la loi n’impose pas le recours à un expert-comptable, il est fortement recommandé.
Les adhérents à un centre de gestion agréé (CGA) bénéficient même d’avantages fiscaux (non-majoration du bénéfice imposable).
Avantages du BIC réel simplifié
- Neutralisation de l’impôt grâce aux amortissements,
- Déduction des charges réelles (intérêts, frais, assurances),
- Applicable sur option même en dessous des seuils,
- Revente : les amortissements ne majorent pas la plus-value imposable (calcul identique à la location nue).
Limites du régime réel simplifié
- Comptabilité plus lourde qu’au micro-BIC,
- Honoraires d’expert-comptable à prévoir,
- Engagement de 2 ans minimum, renouvelé tacitement,
- Non cumulable avec le régime micro-BIC.
Comparaison Micro-BIC vs Réel simplifié
FAQ
Quelle est la différence entre réel simplifié et réel normal ?
Le réel simplifié concerne les petites et moyennes entreprises ou investisseurs avec obligations comptables allégées.
Le réel normal impose des formalités plus lourdes et s’applique à partir de seuils de recettes plus élevés.
Peut-on passer du micro-BIC au régime réel simplifié ?
Oui, sur simple demande auprès de l’administration fiscale avant la date limite.
L’option est valable 2 ans et reconduite automatiquement.
Faut-il obligatoirement un expert-comptable ?
Pas légalement, mais fortement recommandé. Les amortissements et déductions sont complexes à calculer et une erreur peut coûter cher.
