Comment calculer sa capacité d'emprunt : la formule
La capacité d'emprunt est le montant maximum qu'une banque accepte de vous prêter. Elle découle d'un seul calcul : votre mensualité maximale, elle-même plafonnée par le taux d'endettement.
La règle des 35 % : ce qu'elle autorise vraiment
Depuis janvier 2022, les banques doivent respecter deux plafonds, sous peine de sanction :
- 35 % de taux d'endettement maximum, assurance emprunteur incluse
- 25 ans de durée maximale (27 ans avec différé dans le neuf ou avec travaux ≥ 10 % du coût)
Une marge de dérogation existe : les établissements peuvent dépasser ces limites pour 20 % de leurs dossiers, réservés en priorité aux primo-accédants et à l'achat de résidence principale.
Capacité d'emprunt selon vos revenus
À titre indicatif, pour un emprunt sur 20 ans à 3,5 % hors assurance, sans autre crédit en cours :
Ces montants s'entendent hors apport. L'apport personnel vient s'ajouter au budget total, et il est aujourd'hui attendu à hauteur de 10 % minimum pour couvrir les frais de notaire et de garantie.
Ce que la banque compte dans vos revenus
Retenu à 100 %
- Salaires nets en CDI hors période d'essai
- Pensions de retraite
- Revenus des fonctionnaires titulaires
Retenu partiellement
- Revenus locatifs : 70 à 80 %, pour tenir compte de la vacance et des charges
- Primes et variables : moyenne sur 3 ans, si elles sont régulières
- Revenus d'indépendant : moyenne des 3 derniers bilans
Rarement retenu
- Allocations familiales, sauf pour les enfants de moins de 10 ans dans certaines banques
- Primes exceptionnelles, participation, intéressement
- Revenus en CDD ou en intérim, sauf ancienneté significative
Le reste à vivre : le critère oublié
Le taux d'endettement ne fait pas tout. Les banques vérifient aussi ce qu'il reste au foyer une fois la mensualité payée. Un couple gagnant 8 000 € peut supporter 35 % d'endettement sans difficulté. Un foyer à 1 600 € se verra souvent limité à 30 %, même si le calcul théorique l'autorise.
Les seuils généralement pratiqués tournent autour de 700 à 900 € par adulte et 300 à 400 € par enfant.
Trois leviers pour augmenter sa capacité
Allonger la durée
Passer de 20 à 25 ans augmente la capacité d'environ 15 à 18 %. En contrepartie, le coût total du crédit grimpe fortement.
Solder un crédit en cours
Un crédit auto à 300 € par mois ampute la capacité d'environ 52 000 € sur 20 ans. Le rembourser par anticipation avant de déposer son dossier change souvent la donne.
Augmenter l'apport
L'apport ne modifie pas la capacité d'emprunt elle-même, mais il augmente le budget total et rassure la banque, ce qui peut débloquer un meilleur taux.
Exemple détaillé
Situation : un couple perçoit 3 200 € et 1 900 € nets, soit 5 100 €. Il rembourse un crédit auto de 280 € par mois pendant encore deux ans, et dispose de 35 000 € d'apport.
- Mensualité maximale : 5 100 × 0,35 = 1 785 €
- Moins le crédit en cours : 1 785 − 280 = 1 505 € disponibles
- Capacité sur 20 ans à 3,5 % : environ 259 000 €
- Budget total : 259 000 + 35 000 = 294 000 €
- Moins les frais de notaire (7,5 % dans l'ancien) : ≈ 273 000 € de prix d'achat
En soldant le crédit auto par anticipation, ce couple récupère 280 € de mensualité, soit environ 48 000 € de capacité supplémentaire.
Questions fréquentes
Le taux d'endettement de 35 % est-il obligatoire ?
C'est une norme du HCSF, contraignante pour les banques. Elles peuvent déroger sur 20 % de leur production, mais ces dossiers sont réservés aux profils les plus solides.
L'assurance emprunteur entre-t-elle dans le calcul ?
Oui. Le taux de 35 % s'entend assurance comprise, ce qui représente généralement 0,10 à 0,40 % du capital emprunté par an selon l'âge et l'état de santé.
Peut-on emprunter sans apport ?
C'est devenu rare. Les banques attendent au minimum les frais de notaire et de garantie, soit environ 10 % du prix. Certains profils primo-accédants jeunes obtiennent encore des financements à 110 %.
Comment sont traités les revenus locatifs ?
Ils sont retenus à 70 ou 80 % selon les établissements. Certaines banques les déduisent des charges plutôt que de les ajouter aux revenus, ce qui change le résultat final.
Un CDD permet-il d'emprunter ?
Difficilement seul, mais c'est possible avec une ancienneté importante dans la même branche, un co-emprunteur en CDI, ou un apport conséquent.
