Définition détaillée
La capacité d’emprunt représente le montant total qu’un établissement bancaire accepte de financer pour un projet immobilier. Elle dépend essentiellement des revenus nets mensuels de l’emprunteur, de ses charges récurrentes (loyer, crédits en cours, pensions, impôts, assurances…) et du taux d’endettement maximum recommandé par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), soit 35 % des revenus nets. Cette notion permet de déterminer un budget réaliste avant de chercher un bien et protège l’emprunteur d’un surendettement en s’assurant qu’il conserve un reste à vivre suffisant.
Les banques prennent en compte différents revenus : salaires, primes régulières, revenus locatifs, allocations pérennes, pensions alimentaires reçues et autres revenus stables. Pour les travailleurs indépendants, elles examinent les trois derniers bilans et calculent une moyenne. Elles intègrent également toutes les charges : crédits à la consommation, pensions alimentaires versées, loyers, impôts et taxes. Le taux d’endettement se calcule en divisant la somme des charges et mensualités de prêts par les revenus mensuels, et ne doit pas dépasser environ un tiers des revenus, soit 35 %.
Cas pratiques
- Simulation avec charges élevées : une personne disposant de 5 000 € de revenus mensuels et 1 000 € de charges peut emprunter environ 104 049 € sur 15 ans, 126 948 € sur 20 ans et 145 265 € sur 25 ans, selon une simulation Meilleurtaux de 2025.
- Simulation avec charges réduites : pour les mêmes revenus mais 500 € de charges, la capacité augmente à 173 415 € sur 15 ans, 211 580 € sur 20 ans et 242 109 € sur 25 ans, montrant l’impact direct du niveau de charges.
- Impact du taux d’endettement : si un emprunteur gagne 3 000 € net/mois, sa capacité totale de remboursement est 3 000 × 0,35 = 1 050 €. S’il rembourse déjà un prêt auto de 200 €, il ne pourra consacrer que 850 € à un nouveau prêt immobilier.
Calculs et formules
- Taux d’endettement :
Taux d’endettement = (charges + mensualités de prêts) × 100 ÷ revenus nets
👉 Les banques limitent généralement ce ratio à 35 % des revenus nets. - Capacité d’emprunt mensuelle :
Capacité = (revenus nets × 35 %) − charges existantes - Conversion en capital empruntable :
Mensualité disponible × coefficient (≈ 150 pour 15 ans, 200 pour 20 ans, 240 pour 25 ans en 2025) = capital empruntable estimé.
SIMULATION
Ce tableau synthétise deux simulations de capacité d’emprunt (revenus 5 000 €, charges 1 000 € et 500 €).
Exemple concret
M. Martin, salarié net de 3 500 € par mois, rembourse déjà un prêt auto de 250 €.
- Sa capacité mensuelle totale est 3 500 × 35%=1 225 €3 500 × 35\% = 1 225 €3 500 × 35%=1 225 €. Après déduction du prêt auto, il peut consacrer 975 € à un prêt immobilier.
- Sur 20 ans (taux ≈ 4 %), une mensualité de 975 € correspond à un capital d’environ 195 000 € ; sur 25 ans, il pourrait emprunter 234 000 €.
- S’il rembourse anticipativement le prêt auto, sa capacité augmente à 1 225 € mensuels, ce qui porterait son montant empruntable à environ 245 000 € sur 20 ans.
Questions fréquentes (FAQ)
Comment calcule‑t‑on sa capacité d’emprunt ?
Multipliez vos revenus nets par le taux d’endettement maximal (35 %) et soustrayez vos charges fixes. Par exemple, pour 4 000 € de revenus et 500 € de charges : (4 000 × 35%)–500=900 €(4 000 × 35\%) – 500 = 900 €(4 000 × 35%)–500=900 €. Ce montant, rapporté à la durée et au taux du prêt, donne le capital empruntable.
Quels revenus et charges sont pris en compte ?
Sont considérés : salaires, primes régulières, revenus locatifs, allocations pérennes et pensions reçues. Les charges intègrent crédits en cours, pensions versées, loyers, impôts et taxes. Les revenus variables sont pondérés selon la politique de la banque.
Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?
En réduisant ses charges (remboursement anticipé de crédits, renégociation des assurances), en augmentant son apport personnel (épargne, aide familiale) et en allongeant la durée du prêt. Meilleurtaux indique qu’un prêt allongé de 20 à 25 ans peut accroître la capacité de 15 à 20 %. Les prêts aidés (PTZ, prêts patronaux) et la diminution du montant emprunté grâce à un apport renforcé sont également des leviers
