Ce que déclenche un arrêté d'insalubrité
L'arrêté est une décision administrative constatant qu'un logement présente un danger pour la santé ou la sécurité de ses occupants. Sa notification produit des effets immédiats, sans attendre la moindre procédure judiciaire.
Le loyer cesse d'être dû
C'est l'effet le plus immédiat et le plus lourd. Le locataire cesse de payer légalement, sans avoir à saisir un juge, à compter du premier jour du mois qui suit la notification de l'arrêté.
Il conserve son droit d'occuper les lieux tant que l'arrêté ne porte pas interdiction d'habiter. Un bailleur qui tenterait de réclamer ces loyers s'exposerait à devoir les rembourser, majorés d'intérêts.
Le paiement ne reprend qu'à compter du premier jour du mois suivant la mainlevée de l'arrêté.
Remédiable ou irrémédiable
Insalubrité remédiable : des travaux permettent de rétablir la situation. L'arrêté fixe leur nature et un délai, généralement de six mois à deux ans. Le logement peut rester occupé si le danger le permet.
Insalubrité irrémédiable : aucune solution technique n'existe à un coût raisonnable. L'arrêté prononce une interdiction définitive d'habiter et peut imposer la démolition ou un changement d'usage.
L'obligation de relogement
Lorsque l'arrêté emporte interdiction d'habiter, le relogement incombe au propriétaire, à ses frais.
- Interdiction temporaire : hébergement le temps des travaux, puis retour du locataire dans les lieux
- Interdiction définitive : proposition d'un logement correspondant aux besoins et aux ressources de l'occupant
Si le bailleur ne s'exécute pas, l'autorité publique procède d'office et lui refacture l'intégralité du coût, majoré de frais de gestion.
Les sanctions encourues
- Percevoir un loyer malgré l'arrêté : jusqu'à trois ans d'emprisonnement et 100 000 € d'amende
- Ne pas réaliser les travaux prescrits : exécution d'office aux frais du propriétaire, astreinte journalière possible
- Relouer un logement frappé d'interdiction : mêmes peines, aggravées en cas de récidive
- Menacer ou expulser l'occupant pour se soustraire aux obligations : jusqu'à cinq ans et 150 000 €
Comment contester
Le propriétaire dispose de deux mois à compter de la notification. Deux voies s'offrent à lui, cumulables :
- Le recours gracieux auprès de l'autorité qui a pris l'arrêté, souvent le préfet
- Le recours contentieux devant le tribunal administratif
Le recours ne suspend pas les effets de l'arrêté. Le loyer reste suspendu et les travaux restent exigibles pendant toute l'instruction.
La mainlevée
Une fois les travaux terminés, le propriétaire sollicite une visite de contrôle. Si la conformité est constatée, l'autorité prend un arrêté de mainlevée qui met fin à tous les effets.
Ce document est indispensable : sans lui, l'arrêté reste attaché au bien, apparaît dans les diagnostics lors d'une vente et continue d'interdire la location.
Aides mobilisables
- Anah : jusqu'à 50 % du montant des travaux pour les propriétaires bailleurs s'engageant à louer à loyer maîtrisé
- Collectivités locales : dispositifs complémentaires, notamment dans les opérations programmées d'amélioration de l'habitat
- Éco-prêt à taux zéro pour le volet énergétique
Questions fréquentes
Le locataire doit-il quitter les lieux ?
Seulement si l'arrêté porte interdiction d'habiter. Sinon, il reste chez lui sans payer de loyer, le temps des travaux.
Qui peut signaler un logement insalubre ?
Le locataire, un voisin, le syndic, un travailleur social ou le maire. Le signalement s'adresse à l'agence régionale de santé ou au service communal d'hygiène et de santé.
L'arrêté apparaît-il lors d'une vente ?
Oui. Il doit être mentionné dans le dossier de diagnostic technique remis à l'acquéreur, et sa dissimulation engage la responsabilité du vendeur.
Le bail est-il résilié automatiquement ?
Non, il est suspendu. Sa durée est prolongée du temps de la suspension. Le locataire peut toutefois donner congé sans préavis.
