Bail professionnel : définition, durée, obligations et différences avec le bail commercial
Définition détaillée du bail professionnel
Le bail professionnel est un contrat de location spécifique destiné aux professions libérales non commerciales. Il s’adresse notamment aux avocats, médecins, architectes, consultants, psychologues, experts-comptables et autres professions intellectuelles ne relevant pas du commerce.
Il est régi par l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, qui fixe ses principales règles. Contrairement au bail commercial, il n’accorde pas de droit automatique au renouvellement ni d’indemnité d’éviction.
Le bail professionnel est donc une solution intermédiaire : il offre plus de souplesse que le bail commercial mais moins de garanties en termes de pérennité.
👉 Synonymes et expressions proches : contrat de location professionnel, bail libéral, contrat de location pour professions libérales.
Durée et renouvellement du bail professionnel
Durée légale
- La durée minimale est de 6 ans.
- Il peut être conclu pour une durée plus longue, mais jamais inférieure.
- À l’expiration, il est renouvelé par tacite reconduction, sauf congé donné par l’une des parties.
Résiliation et congé
- Le locataire peut résilier le bail à tout moment après 3 ans d’occupation, en respectant un préavis de 6 mois.
- Le bailleur peut mettre fin au bail à son échéance, en notifiant un congé avec un préavis de 6 mois également.
- Aucun motif particulier n’est nécessaire, contrairement au bail d’habitation (bail en nu) ou au bail meublé.
Conséquences d’un bail notarié
Si le bail professionnel est signé sous la forme d’un bail notarié, il acquiert une force exécutoire. Cela signifie qu’en cas d’impayés, le bailleur peut saisir directement un huissier sans passer par une procédure judiciaire longue.
Conditions de validité et mentions obligatoires
Le bail professionnel doit être rédigé par écrit et contenir les mentions suivantes :
- Identité complète du bailleur et du locataire.
- Adresse et description des locaux.
- Destination des lieux (activité professionnelle libérale).
- Durée du contrat (au moins 6 ans).
- Montant du loyer, charges, modalités de paiement.
- Conditions de résiliation.
- Garanties éventuelles : dépôt de garantie, acte de caution solidaire.
- Répartition des réparations locatives et gros travaux.
- Mention éventuelle de signature devant notaire.
Loyer, charges et dépôt de garantie
- Loyer : librement fixé par les parties, contrairement au logement à usage d’habitation où il peut être encadré.
- Charges : récupérables au réel (avec justificatifs) ou fixées au forfait.
- Dépôt de garantie : non obligatoire, mais souvent exigé pour sécuriser le bailleur (souvent 1 à 2 mois de loyer).
Différences entre bail professionnel et bail commercial
Le bail professionnel est souvent comparé au bail commercial. Voici les grandes différences :
- Durée : 6 ans minimum pour le bail professionnel, contre 9 ans pour le bail commercial.
- Public concerné : professions libérales vs commerçants et artisans.
- Droit au renouvellement : non applicable au bail professionnel, garanti pour le bail commercial.
- Indemnité d’éviction : inexistante en bail professionnel, obligatoire en bail commercial sauf faute grave du locataire.
- Fiscalité : revenus fonciers pour le bail professionnel, BIC pour le bail commercial.
Exemple concret
Un médecin généraliste loue un local de 80 m² pour y exercer son activité.
- Le bail est signé pour 6 ans.
- Le loyer est fixé à 1 200 € par mois, avec 150 € de charges.
- Le contrat prévoit un dépôt de garantie de 2 400 €.
- Après 3 ans, le médecin souhaite déménager : il envoie une lettre recommandée avec accusé de réception 6 mois avant son départ.
Cet exemple illustre la flexibilité du bail professionnel, qui permet d’adapter son activité sans être lié sur une trop longue période.
Obligations des parties
Obligations du bailleur
- Remettre un local conforme et adapté à l’usage professionnel.
- Assurer l’entretien lourd (toiture, murs, réseaux structurels).
- Respecter la destination contractuelle (pas d’usage commercial possible).
Obligations du locataire
- Payer le loyer et charges aux échéances prévues.
- Entretenir les locaux et effectuer les réparations courantes.
- Souscrire une assurance habitation professionnelle.
- Ne pas changer l’activité prévue sans l’accord du bailleur.
FAQ
Quelle est la durée d’un bail professionnel ?
La durée minimale est de 6 ans. Il est ensuite renouvelé tacitement sauf congé.
Quelles professions peuvent signer un bail professionnel ?
Toutes les professions libérales : avocats, médecins, psychologues, consultants… à l’exclusion des activités commerciales et artisanales.
Peut-on transformer un bail professionnel en bail commercial ?
Oui, si l’activité réelle du locataire devient commerciale. Le bailleur peut alors requalifier le contrat en bail commercial.
Y a-t-il une indemnité d’éviction en bail professionnel ?
Non. À l’échéance, le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité.
Le bail professionnel doit-il être notarié ?
Non, mais un acte notarié confère au contrat une valeur authentique et une force exécutoire.
