Cession d’un logement secondaire
Définition
La cession d’un logement secondaire correspond à la vente d’un bien immobilier qui ne constitue pas la résidence principale du vendeur.
Cette opération entraîne la transmission de propriété à un acquéreur en contrepartie d’un prix et déclenche une imposition spécifique sur la plus-value.
Nature du logement secondaire
Un logement secondaire est un bien détenu à usage d’habitation occasionnel, distinct du domicile principal.
Peuvent être considérés comme tels :
- Maison de vacances, chalet, pied-à-terre ;
- Appartement loué en saisonnier ;
- Bien détenu par une SCI familiale pour un usage ponctuel.
Régime juridique
- Formalisme obligatoire : compromis ou promesse de vente + acte authentique notarié.
- Diagnostics techniques : DPE, amiante, plomb, électricité/gaz, ERP, assainissement, termites (selon zones).
- Publicité foncière : publication au Service de la publicité foncière (SPF) pour opposabilité aux tiers.
Régime fiscal
Les plus-values réalisées lors de la cession d’un logement secondaire sont imposables selon le régime des plus-values immobilières des particuliers.
Points essentiels :
- Taux global : 19 % (impôt sur le revenu) + 17,2 % (prélèvements sociaux).
- Surtaxe : de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value nette.
- Abattement pour durée de détention :
- exonération IR à 22 ans ;
- exonération PS à 30 ans.
- Frais et travaux : déductibles selon les règles suivantes :
- Forfait 7,5 % (frais d’acquisition) ;
- Travaux : au réel (factures) ou forfait 15 % si détention > 5 ans.
Pour les barèmes exacts et simulateurs officiels :
- 🔗 Simulateur de plus-value immobilière (impots.gouv.fr)
- 🔗 Fiche pratique – Cession d’un logement secondaire (service-public.fr)
Exemple chiffré
- Achat : 2012 → 250 000 €
- Frais forfaitaires 7,5 % → 268 750 €
- Travaux : 20 000 € (justifiés) → prix de revient 288 750 €
- Vente : 2025 → 420 000 €
→ Plus-value brute : 131 250 €
→ Abattement IR (15 ans : ~60 %) → base 52 500 € → IR 9 975 €
→ Abattement PS (~25 %) → base 98 700 € → PS 17 000 €
→ Surtaxe potentielle (si PV nette > 50 000 €).
Conséquences patrimoniales
- Liquidités disponibles : financement d’un nouveau projet, arbitrage de patrimoine.
- Rééquilibrage d’actifs : diversification (placements financiers, transmission).
- Fiscalité à anticiper : le notaire prélève l’impôt sur la plus-value dès la signature.
