Définition détaillée
La décence du logement est l’obligation imposée à tout bailleur de mettre à disposition de son locataire un logement répondant à des critères techniques et sanitaires précis. Cette obligation est définie par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et précisée par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, complété par la loi Climat et résilience du 22 août 2021 qui y intègre désormais la performance énergétique.
La décence repose sur cinq familles de critères : (1) la surface et le volume habitable, (2) l’absence de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des locataires, (3) la présence d’équipements de confort essentiels (chauffage, eau, électricité, sanitaires), (4) l’absence d’animaux nuisibles et de parasites (depuis le décret du 9 mars 2017), et (5) depuis 2023, un seuil minimal de performance énergétique progressivement durci.
L’obligation de décence concerne tous les contrats de location à usage de résidence principale : bail nu (loi de 1989), bail meublé, bail mobilité, baux soumis à la loi de 1948. Elle ne concerne pas les locations saisonnières, les résidences secondaires, les meublés de tourisme classés. Le respect de la décence est une condition essentielle de validité du bail : un logement non-décent peut être qualifié d’indécent par le juge, qui ordonnera les travaux et pourra réduire le loyer pendant la durée des manquements.
Les 5 critères de décence (décret 2002-120)
Le décret de 2002 modifié énumère limitativement les critères auxquels le logement loué doit répondre. L’absence d’un seul de ces critères suffit à rendre le logement indécent :
Liste exhaustive des critères de décence (décret 2002-120 modifié)
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Surface habitable ≥ 9 m² et hauteur sous plafond ≥ 2,20 m, ou volume habitable ≥ 20 m³
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Sécurité du gros œuvre : structure, escaliers, garde-corps, fenêtres en bon état, étanchéité
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Réseaux conformes : électricité aux normes, gaz sécurisé, ventilation suffisante, évacuation des eaux
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Chauffage adapté permettant d’atteindre une température normale de jour (idéalement 18-19°C)
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Alimentation en eau potable avec pression et débit suffisants, eau chaude desservant cuisine + sanitaires
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Cuisine équipée : évier raccordé eau chaude/froide + emplacement plaque cuisson
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Sanitaires intérieurs : WC séparés ou intégrés, douche ou baignoire avec écoulement
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Réseau électrique conforme, prises en nombre suffisant, dispositif différentiel
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Absence de nuisibles : pas d’infestation par cafards, rats, punaises de lit, mérule (depuis 03/2017)
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Performance énergétique minimale : DPE classe F ou mieux en 2025, E ou mieux en 2028, D ou mieux en 2034
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Aération naturelle ou ventilation mécanique opérationnelle
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Éclairement naturel : ouverture donnant à l’air libre dans la pièce principale
🚨 Calendrier d’interdiction de louer selon le DPE
La performance énergétique est désormais un critère de décence à part entière. Calendrier progressif d’interdiction de mise en location :
• 1er janvier 2023 : logements consommant plus de 450 kWh/m²/an
• 1er janvier 2025 : logements classés G au DPE
• 1er janvier 2028 : logements classés F
• 1er janvier 2034 : logements classés E
Au-delà de ces dates, le bail en cours peut continuer mais le bailleur doit faire les travaux ; la mise en location à un nouveau locataire est interdite.
Critères de surface et volume habitable
La surface habitable minimale est définie à l’article R.156-1 du Code de la construction et de l’habitation, et reprise par le décret de décence. Le calcul exclut les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m, les combles non aménagés, les caves, les sous-sols, les remises, les garages, les terrasses, les loggias, les balcons, les séchoirs extérieurs au logement, les vérandas, les locaux communs, et toute dépendance non habitable :
Surfaces et volumes minimums (décence)| Critère | Seuil minimum | Précisions |
|---|
| Surface habitable | 9 m² minimum | Calcul loi Boutin (différent loi Carrez) |
| Hauteur sous plafond | 2,20 m minimum | Hauteur libre sous toute la pièce principale |
| Volume habitable | 20 m³ minimum (alternative) | 9 m² × 2,20 m, ou autre combinaison |
| Pièce principale | Aérée + éclairée | Ouverture vers l’extérieur (fenêtre, châssis) |
| Surface logement entier | Pas de minimum supplémentaire | Décence vise la pièce principale, pas le total |
⚠️ Attention : la loi Carrez n’est PAS la même chose que la décence
La
loi Carrez s’applique à la VENTE (copropriété ≥ 8 m², hauteur ≥ 1,80 m) tandis que la décence s’applique à la LOCATION (≥ 9 m², ≥ 2,20 m). Ces deux mesures ne se confondent pas et ne donnent pas les mêmes surfaces. Un studio de 8 m² Carrez peut très bien être impropre à la location au regard de la décence (sauf si surface habitable Boutin atteint 9 m²).
Sanctions du non-respect de la décence
Le non-respect de l’obligation de décence engage la responsabilité du bailleur sur plusieurs plans, civil, fiscal et même pénal en cas de logement indigne (loi du 23 novembre 2018) :
Sanctions civiles
- Travaux ordonnés sous astreinte (article 20-1 loi 1989)
- Réduction du loyer rétroactive (commission départementale)
- Résiliation aux torts du bailleur avec dommages-intérêts
- Suspension des aides au logement (CAF/MSA bloque les APL)
- Nullité du congé pour reprise/vente si bailleur en infraction
Sanctions fiscales
- Perte du statut LMNP/LMP si requalification habitat indigne
- Inéligibilité aux dispositifs Pinel, Denormandie, Loc’Avantages
- Suspension des aides ANAH et MaPrimeRénov’ perdues
- Refus de la déductibilité des travaux postérieurs en revenus fonciers
- Inscription au fichier des bailleurs en infraction
Sanctions pénales (logement indigne)
- Délit habitat indigne : 100 000 € amende + 1 an prison (article L.1337-4 CSP)
- Marchand de sommeil : 5 ans prison + 150 000 € amende (article 225-14 CP)
- Confiscation du bien possible en cas de récidive
- Interdiction d’acheter un bien à usage locatif (5 ans)
- Interdiction de gérer des immeubles en SCI/SARL
Procédure en cas d’indécence
Le locataire qui constate une indécence dispose d’une procédure structurée. Le bailleur a tout intérêt à anticiper plutôt qu’à attendre la mise en demeure :
Procédure du locataire face à un logement indécent
1
Mise en demeure du bailleur
Lettre recommandée avec AR détaillant les non-conformités et fixant un délai pour les travaux (généralement 2 mois). Le locataire peut s’appuyer sur un constat d’huissier ou un rapport d’expert.
2
Saisine de la commission départementale de conciliation (CDC)
Si pas de réponse ou refus du bailleur, le locataire saisit gratuitement la CDC qui tente une médiation. Délai de procédure : 2 à 4 mois. Avis non contraignant mais prépare la phase judiciaire.
3
Saisine du juge des contentieux de la protection
Tribunal judiciaire (anciennement TI). Le juge peut ordonner les travaux sous astreinte (50 à 200 €/jour de retard), réduire le loyer rétroactivement, autoriser la consignation des loyers.
4
Action devant l’ARS et la mairie
Si situation grave : saisine de l’Agence Régionale de Santé (insalubrité) ou de la mairie (péril). Procédure administrative parallèle à l’action civile, avec arrêté préfectoral d’interdiction d’habiter à la clé.
5
Suspension des APL
Le locataire peut signaler à la CAF qui peut suspendre le versement des APL au bailleur (mais pas au locataire) jusqu’à mise en conformité du logement.
Exemple concret : le studio indécent de Madame Bernard
Madame Bernard loue depuis 2010 un studio de 18 m² à Bordeaux, étiquette DPE F, à un loyer de 480 € charges comprises. Le locataire actuel, étudiant, signale en mars 2026 plusieurs problèmes : moisissures sur le mur de la salle de bain, fenêtre simple vitrage difficile à fermer, chaudière vétuste avec passages d’air froid récurrents.
Diagnostic décence : un expert mandaté constate (1) une infiltration depuis le balcon supérieur causant les moisissures = atteinte à la santé, (2) une menuiserie défectueuse = défaut d’étanchéité, (3) un DPE classe F = bientôt interdit à la location (2028). Le logement est qualifié d’indécent au regard de trois critères du décret 2002-120.
Mise en demeure et action en justice : le locataire envoie une LRAR le 15 mars 2026 demandant des travaux sous 2 mois. Madame Bernard tarde, conteste les expertises. Le 20 juin 2026, le locataire saisit le juge des contentieux. Le 12 octobre 2026, jugement : Madame Bernard est condamnée à réaliser les travaux sous 4 mois sous astreinte de 80 €/jour, et le loyer est réduit rétroactivement à 320 € depuis le 15 mars (réduction de 33 %), soit un remboursement de 1 120 €.
Coût total pour Madame Bernard : travaux d’isolation + double vitrage + chaudière + traitement humidité = 14 500 € (subventions ANAH 4 000 € obtenues), réduction de loyer = 1 120 €, frais avocat 2 800 €, soit un total d’environ 14 420 €. Si elle avait anticipé en 2024 avec un audit énergétique, elle aurait pu étaler les travaux et bénéficier d’une aide MaPrimeRénov’ plus généreuse, pour un coût net inférieur à 8 000 €.
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