Définition détaillée
Le déficit foncier est l’un des dispositifs fiscaux les plus efficaces pour les bailleurs d’un bien loué nu (non meublé) imposés au régime réel. Il naît lorsque les charges déductibles du bien excèdent les loyers encaissés sur l’année. Sa particularité — qui en fait un outil patrimonial majeur — est qu’il est imputable sur le revenu global (salaires, pensions, BIC, BNC) et non pas seulement sur les revenus fonciers, dans une limite annuelle fixée à 10 700 €.
Depuis la loi de finances 2023 et sa prolongation par la loi de finances 2024, ce plafond est doublé à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique permettant à un logement classé F ou G au DPE de passer en classe E ou supérieure (article 156-I-3° du CGI). Cette mesure exceptionnelle s’applique aux dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025, sous réserve de la fourniture du DPE avant et après travaux.
Le déficit foncier est interdit en LMNP/LMP (location meublée), où l’amortissement remplit un rôle similaire. Il est également incompatible avec les dispositifs Pinel, Denormandie ou Loc’Avantages pour les biens concernés. La fraction du déficit qui dépasse les 10 700 € (ou 21 400 €) est reportable pendant 10 ans exclusivement sur les revenus fonciers futurs.
Mécanique d’imputation : ordre des opérations
Charges déductibles ou non en régime foncier réel
Exemple concret : effet d’un déficit foncier sur l’impôt
Situation : Mme Bernard, cadre supérieure, perçoit 75 000 € de salaire net imposable et possède un appartement loué nu à Talence pour 9 600 €/an. Elle réalise 30 000 € de travaux d’amélioration en 2026 (rénovation cuisine, salle de bain, électricité). Son emprunt génère 3 600 € d’intérêts annuels.
- Étape 1 — Imputation des intérêts : 9 600 € de loyers − 3 600 € d’intérêts = 6 000 € de loyers nets d’intérêts.
- Étape 2 — Imputation des autres charges : sur les 30 000 € de travaux, on impute 6 000 € pour absorber les loyers nets restants. Il reste 24 000 € de déficit foncier hors intérêts.
- Étape 3 — Imputation sur le revenu global : sur ces 24 000 €, 10 700 € sont imputables sur le revenu global de Mme Bernard. Son revenu imposable passe donc de 75 000 € à 64 300 €.
- Étape 4 — Report : les 13 300 € restants (24 000 − 10 700) sont reportés sur les revenus fonciers des 10 prochaines années.
- Économie d’impôt : avec une TMI à 30 % + prélèvements sociaux à 17,2 %, l’économie immédiate sur l’année est de 10 700 € × 30 % = 3 210 € d’IR (les PS de 17,2 % ne s’appliquent pas à l’imputation sur le revenu global, mais s’appliquent sur la base foncière diminuée du déficit). Sur 10 ans avec amortissement progressif des reports, l’économie totale dépasse 10 000 €.
