Définition détaillée
Le démembrement de propriété est une technique juridique fondamentale qui consiste à diviser le droit de propriété — par nature complet et indivisible — en deux droits distincts qui peuvent être détenus par des personnes différentes. Cette division, prévue par les articles 578 et suivants du Code civil, distingue :
- L’usufruit (article 578 CC) : droit de jouir, d’user et de percevoir les fruits du bien (loyers, intérêts, dividendes), comme si l’on était propriétaire, mais à la charge d’en conserver la substance
- La nue-propriété : droit de disposer du bien (le vendre, le donner) et d’en récupérer la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit (généralement au décès de l’usufruitier)
Le démembrement est une technique majeure de l’ingénierie patrimoniale française. Il intervient dans de nombreux contextes : transmission familiale par donation avec réserve d’usufruit, succession (usufruit du conjoint survivant), achat à crédit avec démembrement temporaire, investissement en SCPI démembrées, ou démembrement croisé entre conjoints. Sa puissance fiscale provient du barème de l’article 669 du CGI qui valorise l’usufruit et la nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier — permettant des décotes substantielles.
Schéma visuel d’un démembrement à 65 ans
Barème fiscal de l’article 669 du CGI
Le barème fiscal applicable depuis 2004 (article 669 du CGI) répartit la valeur du bien entre usufruit et nue-propriété en fonction de l’âge révolu de l’usufruitier au moment de la valorisation :
Les 4 cas d’usage les plus fréquents
Droits et obligations de l’usufruitier vs du nu-propriétaire
Exemple concret : transmission d’un patrimoine via démembrement
Situation : M. et Mme Carron, 68 et 65 ans, possèdent un patrimoine immobilier de 1,2 M€ (résidence principale 600 000 € + immeuble locatif 600 000 €). Ils souhaitent transmettre l’immeuble locatif à leurs deux enfants (Camille 38 ans, Théo 35 ans) tout en conservant la jouissance et les loyers.
- Création d’une SCI à l’IR : apport de l’immeuble locatif (600 000 €). Capital divisé en 6 000 parts de 100 €. M. et Mme Carron détiennent 100 % (50/50).
- Donation avec réserve d’usufruit (15 mai 2026) : donation de 100 % de la nue-propriété aux deux enfants. Selon barème art. 669 (M. Carron 68 ans → usufruit 40 %, nue-propriété 60 %), valeur fiscale de la nue-propriété donnée = 600 000 × 60 % = 360 000 €.
- Calcul des droits de donation : 360 000 / 2 enfants = 180 000 € par enfant. Abattement parent-enfant : 100 000 €. Donation taxable par enfant : 80 000 €. Droits selon barème (5 % à 20 %) : ~14 200 € par enfant, soit 28 400 € au total.
- Comparaison sans démembrement : valeur transmise 600 000 €, soit 300 000 € par enfant. Donation taxable : 200 000 € après abattement. Droits : ~52 200 € par enfant, soit 104 400 € au total. Économie démembrement : 76 000 €.
- Pendant la durée d’usufruit (vie de M. et Mme Carron) : ils continuent à percevoir 100 % des loyers (40 000 €/an), à payer la taxe foncière, à entretenir le bien. Les enfants n’ont aucune obligation. La nue-propriété ne génère aucun revenu imposable.
- À l’extinction de l’usufruit : reconstitution gratuite de la pleine propriété chez les enfants. Aucun droit supplémentaire. Aucune plus-value taxable. Les enfants peuvent alors vendre, conserver ou démembrer à nouveau.
- Bilan global : transmission d’un patrimoine de 600 000 € pour 28 400 € de droits, soit 4,7 % de fiscalité — contre 17,4 % en transmission directe sans démembrement.
