Définition détaillée
L’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) est un impôt annuel français qui frappe les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1 300 000 € au 1er janvier de l’année d’imposition. Il a remplacé l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) le 1er janvier 2018 et ne concerne plus que les actifs immobiliers et les droits afférents — les actifs financiers (actions, obligations, livrets, assurance-vie en UC non immobilières) en sont totalement exclus.
Le redevable est apprécié au niveau du foyer fiscal (couple marié, pacsé ou en concubinage notoire, plus enfants mineurs). Le seuil de déclenchement de 1,3 M€ est calculé sur la valeur nette : valeur de marché de l’ensemble des biens immobiliers diminuée des dettes déductibles (emprunts en cours, taxe foncière exigible, IFI lui-même). Une fois le seuil franchi, le barème s’applique dès 800 000 € — autrement dit, on est imposé sur les 500 000 € qui dépassent 800 000 € à partir du moment où on franchit 1,3 M€.
Les résidents fiscaux français sont taxés sur leur patrimoine immobilier mondial (France + étranger). Les non-résidents ne sont taxés que sur leurs immeubles situés en France et leurs parts de sociétés à prépondérance immobilière française (article 964 du CGI).
Barème progressif de l’IFI 2026
Biens taxables et biens exonérés à l’IFI
Décotes et abattements légaux
- Abattement de 30 % sur la résidence principale : la valeur déclarée est diminuée d’office de 30 % pour le calcul de l’IFI. Cet avantage ne s’applique qu’à la RP du foyer fiscal, jamais à une résidence secondaire.
- Décote pour patrimoines entre 1,3 et 1,4 M€ : 17 500 € − (1,25 % × patrimoine net) pour atténuer l’effet de seuil.
- Plafonnement IFI + IR : le total IFI + IR + PS ne peut pas dépasser 75 % des revenus du foyer. L’excédent est restitué (article 979 du CGI). Levier majeur pour les retraités à fort patrimoine et faibles revenus.
- Réduction IFI-Dons : 75 % du don aux organismes éligibles (Fondation reconnue d’utilité publique, ESUS, ISBL) imputable sur l’IFI dans la limite de 50 000 €/an.
Exemple concret : calcul de l’IFI pour un patrimoine de 2,2 M€
Situation : Monsieur et Madame Garnier possèdent au 1er janvier 2026 :
- Résidence principale à Bordeaux : 850 000 €
- Résidence secondaire au Cap-Ferret : 720 000 €
- Appartement locatif à Paris : 480 000 €
- Parts de SCPI : 320 000 €
- Emprunt résiduel sur la RP : 180 000 €
- Emprunt résiduel sur l’investissement parisien : 200 000 €
- Calcul de l’actif brut : 850 000 + 720 000 + 480 000 + 320 000 = 2 370 000 €.
- Abattement RP de 30 % : 850 000 × 30 % = 255 000 €. Actif après abattement : 2 370 000 − 255 000 = 2 115 000 €.
- Déduction des dettes : 180 000 + 200 000 = 380 000 €. Patrimoine net taxable : 2 115 000 − 380 000 = 1 735 000 €.
- Application du barème : (1 300 000 − 800 000) × 0,50 % = 2 500 € + (1 735 000 − 1 300 000) × 0,70 % = 3 045 €. IFI brut = 5 545 €.
- Décote : non applicable (patrimoine > 1,4 M€).
- IFI dû : 5 545 €.
