IFI 2026 : seuil 1,3 M€, calcul, biens taxables et exonérations

Définition détaillée

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L’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) est un impôt annuel français qui frappe les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1 300 000 € au 1er janvier de l’année d’imposition. Il a remplacé l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) le 1er janvier 2018 et ne concerne plus que les actifs immobiliers et les droits afférents — les actifs financiers (actions, obligations, livrets, assurance-vie en UC non immobilières) en sont totalement exclus.

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Qui est redevable de l'IFI ?

Le redevable est apprécié au niveau du foyer fiscal (couple marié, pacsé ou en concubinage notoire, plus enfants mineurs). Le seuil de déclenchement de 1,3 M€ est calculé sur la valeur nette : valeur de marché de l’ensemble des biens immobiliers diminuée des dettes déductibles (emprunts en cours, taxe foncière exigible, IFI lui-même). Une fois le seuil franchi, le barème s’applique dès 800 000 € — autrement dit, on est imposé sur les 500 000 € qui dépassent 800 000 € à partir du moment où on franchit 1,3 M€.

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Résident ou non-résident : quelle assiette ?

Les résidents fiscaux français sont taxés sur leur patrimoine immobilier mondial (France + étranger). Les non-résidents ne sont taxés que sur leurs immeubles situés en France et leurs parts de sociétés à prépondérance immobilière française (article 964 du CGI).

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Barème progressif de l’IFI 2026

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Tranches d’imposition IFI applicables au 1er janvier 2026
Fraction de la valeur nette taxable	Taux applicable
Jusqu’à 800 000 €	0 %
De 800 001 € à 1 300 000 €	0,50 %
De 1 300 001 € à 2 570 000 €	0,70 %
De 2 570 001 € à 5 000 000 €	1,00 %
De 5 000 001 € à 10 000 000 €	1,25 %
Au-delà de 10 000 000 €	1,50 %

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ℹ️ Mécanisme de décote pour les patrimoines proches du seuil

Pour les patrimoines compris entre 1,3 M€ et 1,4 M€, une décote s’applique : 17 500 € − 1,25 % × patrimoine taxable. Cette décote permet d’atténuer l’effet de seuil et évite une imposition disproportionnée pour les contribuables qui dépassent légèrement le plafond.

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Biens taxables et biens exonérés à l’IFI

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Biens TAXABLES

Inclus dans l’assiette IFI

Résidence principale (avec abattement de 30 %)
Résidences secondaires
Biens locatifs (nus ou meublés non pro)
Terrains à bâtir et terres agricoles non exploitées
Parts de SCI, SCPI, OPCI immobilières
Logements achevés < 2 ans (avant exonération)
Bois et forêts (sauf engagement de 30 ans = 75 % exonéré)
Garages, parkings, caves

Biens EXONÉRÉS

Hors assiette IFI

Biens professionnels (locaux d’exploitation utilisés)
LMP : exonération si revenus > 23 000 € + > 50 % revenus
Bois/forêts engagement 30 ans (75 % exonéré)
Biens ruraux loués > 18 ans (75 % exonéré jusqu’à 101 897 €)
Œuvres d’art, antiquités, voitures (non immo)
Actifs financiers : actions, livrets, AV en UC
Capitalisation : Madelin, PERCO, PERP
Bons d’État, monuments historiques (sous conditions)

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Décotes et abattements légaux

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Abattement de 30 % sur la résidence principale : la valeur déclarée est diminuée d’office de 30 % pour le calcul de l’IFI. Cet avantage ne s’applique qu’à la RP du foyer fiscal, jamais à une résidence secondaire.
Décote pour patrimoines entre 1,3 et 1,4 M€ : 17 500 € − (1,25 % × patrimoine net) pour atténuer l’effet de seuil.
Plafonnement IFI + IR : le total IFI + IR + PS ne peut pas dépasser 75 % des revenus du foyer. L’excédent est restitué (article 979 du CGI). Levier majeur pour les retraités à fort patrimoine et faibles revenus.
Réduction IFI-Dons : 75 % du don aux organismes éligibles (Fondation reconnue d’utilité publique, ESUS, ISBL) imputable sur l’IFI dans la limite de 50 000 €/an.

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Exemple concret : calcul de l’IFI pour un patrimoine de 2,2 M€

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Exemple : un patrimoine de 2,2 M€

Situation : Monsieur et Madame Garnier possèdent au 1er janvier 2026 :

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Résidence principale à Bordeaux : 850 000 €
Résidence secondaire au Cap-Ferret : 720 000 €
Appartement locatif à Paris : 480 000 €
Parts de SCPI : 320 000 €
Emprunt résiduel sur la RP : 180 000 €
Emprunt résiduel sur l’investissement parisien : 200 000 €

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Calcul de l’actif brut : 850 000 + 720 000 + 480 000 + 320 000 = 2 370 000 €.
Abattement RP de 30 % : 850 000 × 30 % = 255 000 €. Actif après abattement : 2 370 000 − 255 000 = 2 115 000 €.
Déduction des dettes : 180 000 + 200 000 = 380 000 €. Patrimoine net taxable : 2 115 000 − 380 000 = 1 735 000 €.
Application du barème : (1 300 000 − 800 000) × 0,50 % = 2 500 € + (1 735 000 − 1 300 000) × 0,70 % = 3 045 €. IFI brut = 5 545 €.
Décote : non applicable (patrimoine > 1,4 M€).
IFI dû : 5 545 €.

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💡 Stratégie : créer une SCI à l’IS pour sortir du périmètre IFI ?

Apporter un bien locatif à une SCI à l’IS ne fait pas sortir la valeur de l’IFI : l’administration regarde la valeur réelle des parts, et l’endettement de la SCI est consolidé avec celui du foyer. En revanche, basculer un patrimoine immobilier en LMP réel (avec dépassement des seuils 23 000 € + 50 %) peut produire une exonération totale au titre des biens professionnels — mais c’est complexe et exige un vrai pilotage.

IFI

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