Définition détaillée
Le régime micro-foncier est un régime fiscal forfaitaire et simplifié applicable de plein droit aux propriétaires bailleurs de biens loués nus (non meublés) qui perçoivent au plus 15 000 € de revenus fonciers bruts par an (article 32 du CGI). Il accorde un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers, censé représenter l’ensemble des charges (entretien, taxe foncière, gestion, intérêts d’emprunt, etc.) sans qu’il soit nécessaire de produire le moindre justificatif.
Ce régime est appliqué automatiquement si vos revenus fonciers bruts annuels respectent le plafond et si vous n’avez pas opté pour le régime réel. À l’inverse, le bailleur peut opter pour le régime réel sur la déclaration n°2044, option valable 3 ans irrévocables. Cette option devient quasi-systématiquement plus avantageuse dès que les charges réelles + intérêts dépassent 30 % des loyers.
Le micro-foncier est exclusivement réservé à la location nue. La location meublée relève du régime des BIC (micro-BIC ou réel BIC), avec des seuils et des abattements différents. Les SCI à l’IR peuvent y accéder mais sous une condition spécifique : au moins un de leurs associés doit détenir parallèlement un autre bien locatif nu en direct.
Calcul du revenu imposable au micro-foncier
Conditions d’éligibilité au micro-foncier
Micro-foncier ou régime réel : matrice de décision
Quand opter pour le régime réel ?
L’option pour le régime réel devient avantageuse dès que les charges réelles dépassent 30 % des loyers bruts. Concrètement, les cas où il faut basculer au réel :
- Travaux d’entretien ou d’amélioration importants : refonte cuisine, salle de bain, isolation, chaudière, ravalement... le déficit foncier permet de défiscaliser jusqu’à 10 700 € sur le revenu global (21 400 € en rénovation énergétique).
- Emprunt en cours avec intérêts élevés : un emprunt de 200 000 € à 4 % sur 20 ans génère 7 200-8 000 €/an d’intérêts en début de période — bien plus que les 30 % d’abattement micro-foncier.
- Charges de copropriété élevées : les charges non récupérables (gros travaux votés en AG, ascenseur, ravalement) sont déductibles au réel.
- Honoraires de gestion locative : un mandat de gestion à 8-10 % des loyers est intégralement déductible au réel.
Exemple concret : choix entre micro-foncier et réel
Situation : Mme Mercier loue un T3 à Bordeaux 850 €/mois soit 10 200 €/an de loyers bruts. Elle est imposée à la TMI 30 %. Charges réelles annuelles : taxe foncière 1 100 €, intérêts d’emprunt 2 800 €, assurance PNO 180 €, charges copro non récupérables 480 €, honoraires de gestion 850 €. Total charges = 5 410 €.
- Régime micro-foncier : revenu imposable = 10 200 × 70 % = 7 140 €. Impôt = 7 140 × (30 % + 17,2 %) = 3 370 €.
- Régime réel : revenu net foncier = 10 200 − 5 410 = 4 790 €. Impôt = 4 790 × (30 % + 17,2 %) = 2 261 €.
- Économie au réel = 3 370 − 2 261 = 1 109 €/an, soit 11 090 € sur 10 ans.
- Décision : opter pour le réel via la déclaration 2044. L’option est valable 3 ans irrévocables. Au bout des 3 ans, possibilité de revenir au micro-foncier si les charges baissent.
