Micro-foncier ou réel : le calcul qui décide
Les revenus fonciers regroupent les loyers perçus en location nue. La location meublée en est exclue : elle relève des bénéfices industriels et commerciaux.
Deux régimes coexistent, et le choix se fait sur un seuil simple.
La règle de décision
Le micro-foncier accorde 30 % d'abattement sans justificatif. Le réel permet de déduire les charges effectives.
Le basculement s'opère donc à un point précis : dès que vos charges dépassent 30 % des loyers, le réel devient plus avantageux.
Sur 12 000 € de loyers annuels :
- Micro-foncier : abattement de 3 600 €, base imposable de 8 400 €
- Réel avec 5 000 € de charges : base imposable de 7 000 €
L'écart de 1 400 € se traduit, pour un contribuable imposé à 30 % avec 17,2 % de prélèvements sociaux, par une économie de l'ordre de 660 € par an.
Ce que le régime réel permet de déduire
- Intérêts d'emprunt et frais de dossier, d'assurance emprunteur et de garantie
- Travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration
- Taxe foncière, hors part d'enlèvement des ordures ménagères récupérable
- Charges de copropriété non récupérables sur le locataire
- Primes d'assurance : propriétaire non occupant, garantie loyers impayés
- Frais de gestion : honoraires d'agence, frais de procédure, plus un forfait de 20 € par logement
Ce qui n'est jamais déductible
- Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement
- Le capital remboursé de l'emprunt — seuls les intérêts le sont
- Les travaux réalisés soi-même : seules les factures d'entreprises comptent
Le déficit foncier, principal levier
Lorsque les charges dépassent les loyers, le déficit qui en résulte s'impute selon deux règles distinctes.
La part provenant des travaux et charges courantes s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. C'est ce qui réduit directement l'impôt sur les salaires.
La part provenant des intérêts d'emprunt ne s'impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Une contrepartie s'attache à ce mécanisme : le logement doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation. Une vente ou une reprise antérieure entraîne la remise en cause de l'avantage.
L'option pour le réel engage trois ans
C'est le point le plus souvent découvert trop tard. Opter pour le régime réel vous y enferme pour trois années consécutives, même si vos charges s'effondrent entre-temps.
L'arbitrage doit donc se faire sur une projection, pas sur l'année en cours. Des travaux lourds prévus l'an prochain justifient d'attendre ; un exercice exceptionnellement chargé ne suffit pas.
Comment déclarer
- Micro-foncier : reportez le montant brut des loyers en case 4BE de la déclaration 2042. L'abattement est appliqué automatiquement.
- Régime réel : complétez le formulaire 2044, ou 2044 spéciale pour les dispositifs particuliers, puis reportez le résultat sur la 2042.
Conservez les justificatifs trois ans après l'année de déclaration : c'est la durée du droit de reprise de l'administration.
Questions fréquentes
Les loyers de location meublée sont-ils des revenus fonciers ?
Non. Ils relèvent des BIC, avec un abattement de 50 % au micro-BIC ou la possibilité d'amortir le bien au réel. Le régime meublé est généralement plus favorable.
Peut-on revenir au micro-foncier après avoir opté pour le réel ?
Oui, mais seulement à l'issue des trois ans, et à condition de rester sous le plafond de 15 000 €.
Le plafond de 15 000 € s'apprécie-t-il par bien ?
Non, sur l'ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal. Deux logements rapportant 9 000 € chacun excluent le micro-foncier.
Les charges récupérées sur le locataire sont-elles imposables ?
Elles s'ajoutent aux recettes, mais les dépenses correspondantes se déduisent. L'opération est neutre, à condition de déclarer les deux.
