Définition détaillée
Les revenus fonciers sont les revenus tirés de la location d’immeubles bâtis ou non bâtis, à l’exclusion de toute prestation de service. La règle clé est que le bien doit être loué nu, c’est-à-dire sans mobilier (à part une cuisine équipée et quelques équipements minimaux). La location meublée, au contraire, génère des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers.
Sont qualifiés de revenus fonciers les loyers issus : d’un logement loué vide à usage d’habitation, d’un local commercial ou professionnel loué nu, d’un terrain (loué à un agriculteur, à un panneau publicitaire, à une antenne relais), de parts de SCI à l’IR ou de SCPI fiscale détenues directement, et de baux à construction (avec un régime particulier). Sont exclus : les revenus de location meublée (BIC), les ventes immobilières (plus-value), les revenus de SCI à l’IS (dividendes BIC ou IS), les chambres d’hôtes (BIC).
La fiscalité des revenus fonciers repose sur deux régimes alternatifs (article 31 du CGI) : le micro-foncier (forfaitaire, abattement de 30 %) et le régime réel (déduction des charges réelles). Le choix du régime est crucial : il peut représenter une économie d’impôt de plusieurs milliers d’euros par an, surtout en présence de travaux ou d’un emprunt.
Les deux régimes d’imposition des revenus fonciers
Liste des charges déductibles au régime réel
Schéma fiscal des revenus fonciers
Exemple concret : optimisation revenus fonciers
Situation : M. et Mme Lacaze louent 3 biens à Bordeaux et environs : un T2 (loyer 720 €), un T3 (920 €), une maison à Talence (1 250 €). Loyers totaux annuels : (720 + 920 + 1 250) × 12 = 34 680 €. Charges réelles : intérêts 7 200 €, taxe foncière cumulée 3 100 €, charges copro 1 800 €, gestion 2 770 € (8 %), assurance 540 €, travaux d’entretien 4 200 €, soit 19 610 €.
- Régime applicable : loyers > 15 000 € → régime réel obligatoire (le micro-foncier n’est plus accessible).
- Calcul du revenu net foncier : 34 680 − 19 610 = 15 070 € imposables.
- Imposition (TMI 30 %) : 15 070 × (30 % + 17,2 %) = 7 113 €.
- Année de gros travaux (2027) : ils prévoient 28 000 € de rénovation énergétique sur la maison de Talence (sortie classe F → C). Charges totales = 19 610 + 28 000 = 47 610 €. Revenu foncier = 34 680 − 47 610 = − 12 930 € de déficit.
- Imputation : déficit hors intérêts = 12 930 + 7 200 = 20 130 € (les intérêts sont neutralisés sur les loyers d’abord). Imputable sur revenu global : 21 400 € maximum (rénovation énergétique). Donc 20 130 € entièrement imputables sur revenu global. Économie d’IR : 20 130 × 30 % = 6 039 €.
- Bilan sur 2 ans : économie cumulée d’environ 13 000 € grâce au timing des travaux.
