Définition détaillée
La SCI à l’IS (Société Civile Immobilière soumise à l’impôt sur les sociétés) est une SCI dont le résultat est imposé directement au niveau de la société, comme une entreprise commerciale, et non plus chez les associés. Cette option transforme radicalement la fiscalité immobilière : on bascule du régime des particuliers (revenus fonciers + plus-value des particuliers) au régime des sociétés (bénéfice IS + dividendes + plus-value professionnelle). Le passage à l’IS peut être choisi (option exercée par le gérant) ou subi (bascule automatique en cas d’activité commerciale comme la location meublée).
À l’IS, la SCI doit tenir une comptabilité d’engagement complète, déposer une liasse fiscale annuelle (formulaire 2065 + annexes), nommer éventuellement un commissaire aux comptes (au-delà de certains seuils), et publier ses comptes au greffe. Les bénéfices sont taxés au taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € puis 25 % au-delà ({article 219 du CGI}).
Le grand avantage de l’IS est l’amortissement comptable du bien immobilier : la SCI peut déduire chaque année une fraction de la valeur du bâti et du mobilier, ce qui réduit fortement le bénéfice imposable. En contrepartie, à la revente, l’amortissement cumulé est intégralement réintégré dans le calcul de la plus-value, qui est calculée sans abattement pour durée de détention — un piège fiscal majeur si on n’anticipe pas la sortie.
Comparatif IR vs IS : quelle SCI choisir ?
Trois cas typiques où l’IS est gagnant
Mécanique de l’amortissement en SCI à l’IS
L’amortissement est le grand atout de la SCI à l’IS. Il consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur du bien immobilier, considéré comme s’usant économiquement. C’est une charge purement comptable (aucune sortie de trésorerie) qui vient diminuer le bénéfice imposable.
- Ventilation pierre/terrain : 80 % bâti / 20 % terrain (le terrain n’est pas amortissable). Un bien à 200 000 € donne donc 160 000 € de bâti amortissables.
- Composantes amortissables : gros œuvre (50 ans), façade (30 ans), agencements et installations techniques (10-20 ans), équipements (5-10 ans). Approche par composants recommandée.
- Mobilier et équipements : amortissement sur 5 à 10 ans (10 à 20 % par an).
- Travaux d’amélioration : amortis sur leur durée d’usage (10 à 15 ans).
- Frais d’acquisition (notaire, agence) : choix entre amortissement avec le bien OU passage en charges la 1ère année — choix stratégique.
Exemple concret : SCI à l’IS pour un local commercial
Situation : Trois associés créent la SCI Talence-Commerce pour acheter un local commercial loué à un opticien (bail 3-6-9 sécurisé) au 246 cours Maréchal Galliéni à Talence. Prix : 320 000 € + 25 000 € de frais. Loyer annuel : 26 400 € HT (2 200 €/mois). Emprunt : 280 000 € sur 20 ans à 4 %, intérêts annuels première année 11 200 €. Charges (taxe foncière, copropriété, assurance) : 4 200 €.
- Calcul du résultat fiscal IS : Loyers 26 400 − Intérêts 11 200 − Charges 4 200 = 11 000 € avant amortissement.
- Amortissement : pierre = (320 000 + 25 000) × 80 % × 3 % = 8 280 €. Bénéfice après amortissement : 11 000 − 8 280 = 2 720 €.
- Impôt IS : 2 720 × 15 % = 408 € (sous le plafond de 42 500 €).
- Comparaison SCI à l’IR (les associés sont à TMI 30 % en moyenne) : pas d’amortissement, résultat 11 000 €. Impôt = 11 000 × (30 % + 17,2 %) = 5 192 €. Économie annuelle à l’IS = 4 784 €/an.
- Sur 20 ans : économie cumulée d’environ 95 000 €. Mais à la revente du bien après 25 ans à 480 000 €, plus-value = 480 000 − (320 000 + 25 000) + amortissements réintégrés (~165 000 €) = 300 000 €. Impôt PV = 300 000 × 25 % = 75 000 € + PFU sur les dividendes versés. Total fiscalité revente : 130-150 k€.
- Versus SCI IR conservée 30 ans : exonération totale de plus-value. Économie nette comparée : ~30-50 k€ en faveur de l’IS sur 30 ans malgré la fiscalité de revente. Bilan : IS gagnant si réinvestissement des bénéfices et conservation > 20 ans.
