Définition détaillée
L’usufruit est un droit réel principal défini à l’article 578 du Code civil comme « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance ». Concrètement, l’usufruitier dispose de l’usus (le droit d’user du bien, l’habiter) et du fructus (le droit d’en percevoir les fruits naturels, industriels ou civils — typiquement les loyers). Il ne dispose pas de l’abusus (le droit de disposer du bien : vendre, donner, démolir), qui appartient au nu-propriétaire.
L’usufruit naît dans plusieurs contextes : par succession (le conjoint survivant peut opter pour l’usufruit total selon l’article 757 du Code civil), par donation avec réserve d’usufruit (stratégie patrimoniale très courante pour transmettre à moindre coût fiscal), par achat démembré (la SCI ou l’investisseur achète l’usufruit temporaire pendant que la nue-propriété est détenue par un tiers, type SCPI fiscale), ou par convention. La durée de l’usufruit est limitée : il s’éteint au décès de l’usufruitier personne physique (usufruit viager), au terme prévu pour un usufruit temporaire, ou au plus tard 30 ans pour une personne morale.
Sur le plan fiscal, la valeur de l’usufruit est calculée selon le barème de l’article 669 du CGI qui fixe la répartition usufruit/nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier. À 60 ans par exemple, l’usufruit représente 40 % de la pleine propriété et la nue-propriété 60 %. Cette mécanique permet d’optimiser les droits de mutation lors d’une donation : seule la valeur de la nue-propriété est taxée, et au décès du donateur l’usufruit s’éteint sans nouvelle taxation.
Droits et obligations de l’usufruitier
L’usufruitier dispose de droits étendus mais supporte également des obligations strictes. Cette répartition entre usufruitier et nu-propriétaire conditionne la gestion du bien démembré au quotidien.
Barème fiscal de l’usufruit (article 669 du CGI)
Le barème fiscal de l’article 669 du CGI fixe une répartition forfaitaire entre usufruit et nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier au jour de l’acte. Il s’applique à toutes les opérations soumises aux droits d’enregistrement (donations, successions, ventes démembrées) :
IFI et démembrement : qui paie l’impôt ?
Depuis l’instauration de l’IFI en 2018, la règle est claire et défavorable à l’usufruitier : c’est l’usufruitier qui déclare l’intégralité du bien dans son patrimoine taxable IFI, à hauteur de la valeur en pleine propriété, et non de la seule valeur de son usufruit. Le nu-propriétaire n’est pas redevable de l’IFI sur ce bien. Cette règle souffre d’exceptions limitées : démembrement issu d’une succession non-conjoint, démembrement entre époux séparés de biens à condition particulière, ou usufruit légal du conjoint survivant (art. 757 CC) — dans ce cas, l’imposition est répartie selon le barème de l’article 669.
Exemple concret : l’usufruit successoral de Madame Dubois
Monsieur Dubois décède à 78 ans, laissant une maison à La Brède (Gironde) estimée à 350 000 €, sa veuve Madame Dubois (76 ans), et leurs deux enfants. Madame opte pour l’usufruit total selon l’article 757 du Code civil, les enfants recevant la nue-propriété en indivision.
Calcul fiscal au décès : Madame Dubois ayant 76 ans, son usufruit vaut 30 % (350 000 × 30 % = 105 000 €). La nue-propriété revient aux enfants à hauteur de 70 % (245 000 €), soit 122 500 € chacun. Avec l’abattement successoral de 100 000 € par enfant, ils ne paient des droits que sur 22 500 € (tranche à 20 % = 4 500 € de droits chacun). Madame, conjoint survivant, est totalement exonérée.
Pendant la vie de Madame : elle peut continuer à habiter la maison, ou la louer 1 200 €/mois et percevoir les loyers (14 400 €/an). Elle paie la taxe foncière (1 800 €/an) et la taxe d’habitation si non éligible exonération. Les enfants nu-propriétaires n’ont aucun revenu mais aucune dépense, sauf en cas de grosse réparation toiture (art. 606).
Au décès de Madame : l’usufruit s’éteint, les enfants récupèrent automatiquement la pleine propriété de leurs 50 % chacun, sans aucune nouvelle taxation. Cette extinction est l’un des grands avantages du démembrement successoral : la transmission s’est faite en deux temps avec une fiscalité optimisée.
