La loi Alur : Quels sujets sont abordés ?

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Qu’est-ce que la loi ALUR ?

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La loi ALUR, promulguée en mars 2014, réglemente le marché immobilier, combat les pratiques abusives, et encourage l'innovation et la transparence. Avec ses 117 articles, cette loi couvre divers domaines liés au logement et s'adresse à un large éventail de personnes concernées.

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Quel est le but de la loi Alur ?

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La loi ALUR a été créée pour réguler le marché immobilier en France. C'est un outil ambitieux selon les autorités publiques. En 2022, elle continue de poursuivre quatre grands objectifs :

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• Faciliter l'accès de tous à un logement décent et abordable ;
• Combattre l'habitat insalubre et les copropriétés en mauvais état ;
• Renforcer la clarté et l'efficacité des politiques publiques en matière de logement ;
• Moderniser les documents de planification et d'urbanisme.

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Quels sont les sujets abordés dans la loi Alur ?

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Quels sont les changements si je suis bailleur ou locataire ?

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1.    Le rapport locataires – propriétaires

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Le premier aspect de la Loi ALUR vise à renforcer les relations entre les locataires et les propriétaires. Les contrats de bail, les états des lieux, les diagnostics techniques, les pièces justificatives et les honoraires des agents immobiliers sont désormais régis par un cadre précis et obligatoire.

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• Pour les logements loués meublés, une liste des éléments minimum que doit comporter le mobilier est établie par décret.
• La loi délimite les zones tendues où le délai de préavis pour le locataire pour quitter son logement est réduit à un mois.
• Le dépôt de garantie doit être rendu dans les deux mois suivant la fin du bail et le départ du locataire.
• Si le propriétaire décide de vendre un logement peu après son acquisition, les droits des occupants sont renforcés.

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Accédez au modèle type de contrat de location du décret du 29 mai 2015

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2.    L’encadrement des loyers

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La loi ALUR a créé les "zones tendues". Ces zones sont très recherchées par les investisseurs immobiliers. Il y a plus de demandes de logements que d'offres disponibles dans ces zones.

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Dans ces zones, les loyers sont plafonnés en fonction de divers critères tels que :

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• Le type de location (meublée ou non)
• Le nombre de pièces principales
• La date de construction du bien
• Le nombre total de pièces.

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Cette régulation des loyers, connue sous le nom d'encadrement, vise à maintenir les loyers dans une fourchette de prix déterminée.

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Suite à la mise en place de la loi Elan, l'encadrement des loyers est dorénavant une mesure expérimentale. Cette mesure expérimentale peut être utilisée dans les zones tendues sur demande des autorités compétentes en matière d'habitat. Cela inclut les établissements publics de coopération intercommunale.

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• La commune de Paris
• Les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris
• La métropole de Lyon
• La métropole d'Aix-Marseille-Provence.

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La création du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI) a permis de renforcer la réglementation des professions immobilières. Ce conseil propose un code de déontologie pour les titulaires de la carte professionnelle. Les règles doivent être respectées, sinon des sanctions disciplinaires peuvent être appliquées, allant du blâme à l'interdiction définitive d'exercer.

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Obtenir la carte professionnelle pour travailler dans l'immobilier est plus simple grâce à un décret. Maintenant, c'est la Chambre de commerce et d'industrie territoriale qui la délivre. De plus, des actions de formation continue sont rendues obligatoires et régulières pour favoriser l'adaptation des professionnels de l'immobilier aux évolutions du secteur.

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Pour en savoir plus sur le renouvellement de votre carte professionnelle d'agent immobilier, consultez notre article dédié.

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Les pratiques des marchands de listes sont régulées pour éviter l'achat de listes de logements déjà loués ou vendus par d'autres intermédiaires.

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Quels sont les changements si je suis en copropriété ?

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1.    Amélioration de la gestion de la copropriété

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Depuis l'entrée en vigueur de la loi ALUR, les syndics de copropriété sont soumis à plusieurs obligations :

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• Les copropriétés sont tenues d'être répertoriées et enregistrées dans un registre afin de mieux comprendre leur situation et détecter les éventuelles fragilités. Cela rend possible l'identification du syndic, la gestion des aspects financiers de la copropriété, ainsi que le suivi des procédures administratives ou judiciaires en cours.
• Un modèle standard de contrat de syndic défini par décret est fourni pour renforcer la transparence. Toutes les informations relatives à la copropriété sont rendues accessibles.

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Accédez au modèle type contrat selon le décret du 28 mars 2015

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• Un plafonnement est prévu pour l'état daté et les honoraires perçus par le syndic pour le recouvrement de créances.
• Les fonds détenus par le syndic et ceux de chaque copropriété doivent être clairement séparés et nécessitent l'ouverture d'un compte distinct.
• Il est obligatoire pour les copropriétaires et les syndicats de souscrire une assurance responsabilité civile.
• La mise en concurrence régulière des syndics tous les 3 ans : ceci permet aux copropriétaires de comparer les offres grâce à un examen de plusieurs contrats.

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2.    Lutte contre la dégradation des copropriétés

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Afin d'encourager les copropriétaires à maintenir et améliorer régulièrement leurs bâtiments, la loi ALUR a mis en place certaines règles :

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La constitution d'un fonds travaux est désormais obligatoire : les copropriétés provisionnent à l'avance les montants nécessaires pour financer les travaux. Ils doivent mettre l’accent sur :

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• La rénovation énergétique
• La réfection des toitures
• Le renouvellement des équipements de chauffage collectif.

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La réalisation d'un diagnostic complet des copropriétés :

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• Une analyse technique de l'état des bâtiments et des équipements
• La conformité aux réglementations en vigueur
• La performance énergétique
• La gestion patrimoniale de l'immeuble.

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La procédure d'administration provisoire est renforcée pour mieux soutenir les copropriétés en difficulté.

Les opérations de réhabilitation des copropriétés dégradées ont pour objectif de traiter de manière exhaustive les origines des dysfonctionnements.

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Quels sont les changements si je suis propriétaire ?

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1.    Rénovation énergétique des logements

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Le tiers financement :

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• Il offre la possibilité de financer certains travaux de rénovation énergétique des logements grâce à des tiers
• Les investissements nécessaires sont couverts par ces tiers, et le client rembourse progressivement en fonction des économies d'énergie réalisées.
• Une fois le contrat terminé, les économies d'énergie bénéficient entièrement au client.

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La loi sur la transition énergétique pour la croissance verte :

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• Autorise les sociétés de tiers-financement à accorder directement des prêts, sous réserve d'un agrément bancaire spécifique.

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Les entités HLM sont autorisées à vendre uniquement les habitations érigées ou acquises il y a plus d'une décennie. Ces habitations doivent être catégorisées F ou G dans l'évaluation de performance énergétique (DPE). Cela stimule la réhabilitation des logements sociaux qui consomment beaucoup d'énergie.

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2.    Lutte contre l’habitat indigne

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• Des travaux sont imposés aux propriétaires de logements loués considérés comme indignes, sous peine de pénalités
• Si un logement est considéré comme insalubre, les allocations de logement peuvent être suspendues. Dans ce cas, le locataire ne paie qu'une partie du loyer au propriétaire, cette somme étant déduite du montant des aides.
• La loi interdit à un marchand de sommeil condamné d'acquérir de nouveaux logements à des fins de location.

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Quels sont les changements si je recherche un logement social ?

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1.    Simplification des demandes de logement social

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La loi ALUR introduit des services en ligne pour simplifier les demandes de logement social :

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• Les citoyens peuvent faire des demandes en ligne sur un site web spécialisé. Ils peuvent également suivre et renouveler leur demande si nécessaire.
• Ce site répertorie les endroits où les demandeurs peuvent aller pour obtenir des informations sur le logement social dans chaque commune.

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Accédez au site web de demande de logement social

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Une autre mesure de la loi vise à développer l'offre de logements abordables par le biais de l'intermédiation locative :

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• Les communes en déficit selon la loi SRU peuvent désormais déduire de leurs pénalités prélevées par l'État les dépenses engagées pour l'intermédiation locative

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Pour mieux traiter les demandes de logement social, les intercommunalités s'occupent de la gestion des demandes pour plus d'efficacité et de transparence.

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2.   Initiatives en soutien aux personnes en situation de précarités

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La loi ALUR prolonge la trêve hivernale des expulsions locatives jusqu'au 31 mars. Cela protège les locataires contre toute expulsion pendant cette période.

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• Les responsabilités du comité régional de l'habitat sont étendues pour englober les problématiques relatives à l'hébergement.
• Les Ccapex coordonnent, évaluent et pilotent la prévention des expulsions locatives au niveau départemental. Ils examinent également les cas individuels pour aider les personnes en difficulté.

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La généralisation du Service intégré d'accueil et d'orientation (SIAO) à l'échelle départementale est également mise en place :

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• Pour mieux relier les structures qui aident les sans-abri à trouver un logement et à s'insérer dans la société.
• Le SIAO gère le 115 et aide les personnes sans domicile à trouver les meilleures solutions pour leur situation.

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Par le biais de la loi ALUR :

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• Tous les habitants d'une maison peuvent choisir un comité pour les représenter au conseil de concertation avec le gestionnaire ou le propriétaire.
• La loi assure que les personnes hébergées sont informées de leurs droits fondamentaux et prévoit des mesures concrètes pour les protéger.

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