Définition détaillée : Achats simultanés
Les achats simultanés désignent une opération immobilière où un acquéreur achète plusieurs biens en une seule transaction ou dans une même temporalité.
Cela peut concerner :
- L’achat de plusieurs appartements dans un immeuble.
- L’acquisition conjointe d’un logement principal et d’un investissement locatif.
- Une transaction groupée réalisée par plusieurs acquéreurs en indivision ou au travers d’une SCI.
👉 Cette stratégie est utilisée par les investisseurs immobiliers pour optimiser leur capacité d’emprunt, mutualiser certains frais et parfois bénéficier d’opportunités de négociation auprès des vendeurs.
Pourquoi réaliser des achats simultanés ?
Optimisation financière
- Économie sur les frais de notaire : en regroupant plusieurs biens dans un même acte authentique, certains frais fixes sont mutualisés.
- Effet de levier du crédit immobilier : la banque peut accorder un financement global plus intéressant, surtout si un apport personnel est mobilisé.
- Opportunités fiscales : selon la nature des biens (neuf, ancien, meublé), il est possible de diversifier les régimes fiscaux (ex. LMNP vs location nue).
Stratégie patrimoniale
- Constitution d’un parc immobilier rapidement.
- Mutualisation des risques locatifs (si un logement est vacant, les autres génèrent des revenus).
- Anticipation d’une transmission via l’indivision ou la SCI.
Les formes d’achats simultanés
- Achat en indivision : deux ou plusieurs acquéreurs achètent ensemble un ou plusieurs biens.
- Achat via SCI : les associés créent une société civile immobilière pour porter l’ensemble des acquisitions.
- Achat groupé par un investisseur : plusieurs lots dans un immeuble ou un programme immobilier.
Exemple concret
Un investisseur achète simultanément :
- Un appartement de 200 000 € pour y habiter.
- Un studio de 120 000 € destiné à la location meublée.
En combinant les deux :
- Il paie environ 25 000 € de frais de notaire au lieu de 30 000 € si les actes étaient séparés.
- Sa banque lui accorde un prêt global à 3 % sur 25 ans, plutôt que deux crédits distincts à des conditions différentes.
Tableau comparatif – Achat simultané vs achat séparé
Limites et précautions
- Financement : la banque peut exiger un apport plus élevé ou appliquer un taux unique moins favorable.
- Risques : en cas de défaut, l’ensemble du crédit couvre tous les biens.
- Revente : la cession d’un seul lot peut être compliquée si les biens sont regroupés dans un même prêt.
- Fiscalité : il faut anticiper la cohérence entre les différents régimes fiscaux.
Lien avec d’autres notions du glossaire
- Acte authentique : les achats simultanés sont formalisés dans un seul acte notarié.
- Capacité juridique : tous les co-acquéreurs doivent avoir la capacité de signer.
- Cautionnement : la banque peut exiger une caution bancaire ou solidaire pour sécuriser l’opération.
- Apport : indispensable pour renforcer le dossier.
FAQ
Les achats simultanés réduisent-ils toujours les frais de notaire ?
Oui, car certains frais fixes sont mutualisés. Mais l’économie dépend du nombre de biens et de leur valeur.
Peut-on acheter simultanément avec plusieurs co-emprunteurs ?
Oui, via une indivision ou une SCI. Il est alors crucial de définir les droits et obligations de chacun.
Les banques acceptent-elles facilement ce type d’opération ?
Oui, surtout si les revenus et la gestion du risque sont bien présentés. Mais certaines banques préfèrent séparer les financements.
