Le problème : deux opérations, un seul calendrier
Vendre son logement et en acheter un autre suppose de faire coïncider deux transactions qui obéissent à des rythmes indépendants. Vendre d'abord, c'est se retrouver sans toit. Acheter d'abord, c'est porter deux crédits.
Trois montages permettent de résoudre l'équation. Aucun n'est parfait.
Le prêt relais
La banque avance une partie de la valeur de votre bien actuel, le temps qu'il se vende. Vous achetez immédiatement, vous remboursez dès la vente réalisée.
Ce que la banque avance
Généralement 60 à 80 % de la valeur estimée du bien à vendre, déduction faite du capital restant dû. Cette décote protège la banque contre une vente en dessous de l'estimation.
Durée et coût
Douze mois, renouvelables une fois. Pendant cette période, vous ne remboursez que les intérêts — le capital est remboursé en une fois à la vente.
Certaines banques proposent un relais franchise totale : aucun paiement pendant la période, les intérêts étant captialisés et réglés à la fin. Plus confortable en trésorerie, plus coûteux au total.
Le risque réel
Si le bien ne se vend pas dans les vingt-quatre mois, la banque exige le remboursement. Vous vous retrouvez alors contraint de brader, parfois 15 à 20 % sous le prix espéré.
La règle de prudence : ne jamais surestimer le prix de vente dans le montage. Un relais calculé sur une estimation optimiste est un piège à retardement.
Vendre d'abord, acheter ensuite
C'est l'option la plus sûre financièrement, et la plus inconfortable en pratique. Une fois la vente signée, vous connaissez exactement votre budget et négociez en position de force : un acheteur sans condition de vente est préféré à tous les autres.
Reste à se loger. Trois solutions courantes :
- Location meublée temporaire ou bail mobilité, de un à dix mois
- Hébergement familial, avec garde-meubles
- Négociation d'un maintien dans les lieux avec l'acquéreur, moyennant une indemnité d'occupation
Cette dernière option est sous-utilisée : beaucoup d'acquéreurs acceptent un délai de deux à trois mois s'ils ne sont pas pressés.
La condition suspensive de vente
Vous insérez dans le compromis d'achat une clause prévoyant que la vente ne se fera que si votre logement actuel trouve preneur avant une date donnée.
Sur le papier, c'est la solution idéale : aucun coût, aucun risque. En pratique, peu de vendeurs l'acceptent — elle les expose à immobiliser leur bien plusieurs mois pour rien.
Elle passe mieux dans deux cas : un marché atone où le vendeur peine à trouver preneur, ou un bien déjà sous compromis de votre côté.
Exemple chiffré
Un couple possède un appartement estimé 280 000 €, avec 90 000 € de capital restant dû. Il vise une maison à 390 000 €.
- Prêt relais : 70 % de 280 000 = 196 000 €, moins les 90 000 € de crédit en cours = 106 000 € avancés
- Prêt complémentaire à souscrire : 390 000 + 29 000 € de frais − 106 000 = 313 000 €
- Coût du relais à 4 % sur douze mois : environ 4 240 € d'intérêts
À la vente de l'appartement, les 280 000 € remboursent le relais et le solde vient réduire le prêt principal.
Ce qu'il faut vérifier avant de se lancer
- Le délai de vente moyen dans votre secteur et pour votre type de bien — un agent local vous le donnera
- Le taux d'endettement pendant la période de chevauchement : la banque doit valider que vous tenez avec les deux charges
- Les indemnités de remboursement anticipé sur votre crédit actuel
- La clause de sortie du relais : que se passe-t-il si la vente n'aboutit pas dans les délais
Questions fréquentes
Peut-on obtenir un prêt relais sans compromis signé ?
Oui, sur la base d'une estimation. Les conditions sont toutefois plus prudentes : la quotité avancée descend souvent à 60 %. Avec un compromis signé, elle peut monter à 80 %.
Que se passe-t-il si le bien ne se vend pas ?
La banque peut accorder une prorogation, transformer le relais en prêt amortissable, ou exiger le remboursement. Anticipez cette discussion dès les premiers signes de blocage, pas au dernier mois.
Le prêt relais est-il réservé à la résidence principale ?
Non. Il fonctionne aussi pour un investissement locatif ou une résidence secondaire, avec des conditions généralement moins favorables.
Vaut-il mieux vendre ou acheter en premier dans un marché en baisse ?
Vendre d'abord. Dans un marché orienté à la baisse, chaque mois d'attente réduit le prix de votre bien, tandis que celui que vous convoitez baisse aussi. Le rapport de force joue en votre faveur à l'achat.
