Bail dérogatoire : définition, conditions et différences avec le bail commercial
Définition détaillée du bail dérogatoire
Le bail dérogatoire, aussi appelé bail de courte durée, est un contrat de location de locaux à usage commercial, artisanal ou professionnel.
Il est régi par l’article L.145-5 du Code de commerce.
Ce bail permet au bailleur et au locataire de s’écarter temporairement du statut des baux commerciaux, en concluant une location plus courte et plus souple.
👉 Synonymes : bail de courte durée, bail précaire (à ne pas confondre avec l’occupation précaire).
Contrairement au bail commercial, le locataire ne bénéficie pas du droit au renouvellement ni de l’indemnité d’éviction.
Durée et cadre légal du bail dérogatoire
- La durée totale du bail dérogatoire est limitée à 3 ans maximum.
- Les parties peuvent signer plusieurs baux successifs, mais la durée cumulée ne doit pas dépasser 3 ans.
- Au-delà de cette limite, si le locataire reste en place et que le bailleur ne réagit pas, le contrat se transforme automatiquement en bail commercial avec toutes ses protections.
👉 Exemple : un bail dérogatoire de 24 mois + un renouvellement de 12 mois = bascule obligatoire en bail commercial à la fin.
Quand utiliser un bail dérogatoire ?
Ce type de contrat est particulièrement adapté aux situations suivantes :
- Tester une activité avant de s’engager sur un bail commercial de 9 ans.
- Occupation saisonnière : boutique d’été en station balnéaire, restaurant en station de ski.
- Projet transitoire : en attente d’un transfert d’activité ou de la construction de nouveaux locaux.
- Locaux provisoires mis à disposition lors de travaux dans un immeuble.
Avantages et limites du bail dérogatoire
Mentions obligatoires d’un bail dérogatoire
Le contrat doit être rédigé par écrit (souvent en acte authentique ou sous seing privé) et préciser :
- Identité du bailleur et du locataire.
- Adresse et description des locaux.
- Activité exercée (artisanale, commerciale ou libérale).
- Montant du loyer et des charges (apport personnel parfois exigé pour garantir le paiement).
- Durée précise du bail (maximum 3 ans).
- Conditions de résiliation et garanties (acte de caution solidaire).
Exemple pratique
Une styliste ouvre une boutique éphémère de prêt-à-porter à Bordeaux :
- Elle signe un bail dérogatoire de 18 mois.
- Le loyer est de 2 500 € par mois, avec dépôt de garantie de 2 mois.
- Au terme du bail, elle décide d’arrêter son activité. Le bail prend fin automatiquement sans indemnité.
Cet exemple illustre l’intérêt du bail dérogatoire pour tester une activité sans s’engager sur le long terme.
Différences avec les autres baux
Bail dérogatoire vs bail commercial
- Durée : 3 ans maximum contre 9 ans minimum.
- Renouvellement : inexistant en bail dérogatoire.
- Sécurité : bail commercial protège le locataire, bail dérogatoire protège surtout le bailleur.
Bail dérogatoire vs bail professionnel
- Bail dérogatoire → activité commerciale/artisanale temporaire.
- Bail professionnel → professions libérales pour 6 ans minimum.
Risques et précautions
Pour le bailleur : bien rédiger le contrat pour éviter la requalification en bail commercial.
Pour le locataire : anticiper la fin du bail, car il peut être contraint de quitter les lieux sans préavis à l’échéance.
FAQ
Quelle est la durée maximale d’un bail dérogatoire ?
3 ans, renouvellements inclus. Au-delà, transformation automatique en bail commercial.
Un bail dérogatoire peut-il être oral ?
Non. Pour être valable, il doit obligatoirement être écrit.
Le bailleur peut-il donner congé avant l’échéance ?
Non, sauf clause expresse. Sinon, le bail se poursuit jusqu’au terme prévu.
Le locataire peut-il résilier avant le terme ?
Seulement si le contrat le prévoit expressément.
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