Droit de préemption urbain

Qu'est-ce que le droit de préemption urbain ?

Le droit de préemption urbain (DPU) est un mécanisme de droit public permettant à une collectivité territoriale de se substituer à l'acquéreur désigné lors d'une vente immobilière, pour acquérir le bien et réaliser une opération d'intérêt général : logement social, équipements publics, aménagement urbain.

Il est institué par délibération du conseil municipal ou de l'organe délibérant de l'EPCI compétent, sur tout ou partie des zones urbaines (U) et à urbaniser (AU) d'un PLU. Il existe également un DPU renforcé (DPUR), plus large dans son champ d'application et couvrant aussi les locaux à usage commercial ou artisanal.

Qui peut exercer un droit de préemption urbain ?

Seules les communes dotées d'un plan local d'urbanisme, d'un plan d'occupation des sols ou d'une carte communale peuvent instituer un DPU (article L. 211-1 du Code de l'urbanisme).

Le titulaire du droit n'est pas toujours la mairie. Peuvent également en être bénéficiaires l'État, le département, un établissement public foncier, un concessionnaire d'opération d'aménagement, une chambre de commerce et d'industrie, ou l'EPCI lui-même. Depuis l'article 149 de la loi ALUR du 24 mars 2014, le transfert à l'EPCI compétent en matière de PLU est tacite : il ne suppose aucune modification statutaire.

Point rarement mentionné : le DPU ne peut pas être institué sur une zone d'aménagement différé (ZAD), qui relève d'un régime distinct fixé par arrêté préfectoral.

Comment se déroule la procédure de préemption ?

Que doit contenir la DIA ?

La déclaration d'intention d'aliéner est adressée par le notaire à la mairie compétente via le formulaire Cerfa n° 10072. Elle doit indiquer : l'identité du vendeur, la description complète du bien (surface, référence cadastrale), le prix de vente et ses conditions (paiement comptant ou financement), l'identité de l'acquéreur pressenti et les éventuelles conditions suspensives.

Depuis la loi ALUR, elle doit aussi comporter les informations prévues à l'article L. 514-20 du Code de l'environnement lorsque le bien a accueilli une installation classée.

Quel est le délai pour préempter et peut-il être suspendu ?

Deux mois à compter de la réception de la DIA. Passé ce délai sans réponse, le titulaire est réputé avoir renoncé tacitement : la vente peut se poursuivre aux conditions déclarées.

Ce délai n'est pas toujours de deux mois pleins. L'article L. 213-2 du Code de l'urbanisme, modifié par l'article 149 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, prévoit deux causes de suspension : une demande de pièces complémentaires, dont la liste est fixée limitativement par décret, et une demande de visite du bien.

Le délai reprend alors à la réception des documents demandés, au refus de visite opposé par le propriétaire, ou à la réalisation effective de la visite. En pratique, une opération peut donc dépasser trois mois — c'est le point à annoncer au vendeur dès la signature du compromis, pas au moment où le retard est constaté.

Que se passe-t-il si la commune propose un prix inférieur ?

Le titulaire peut préempter en proposant un prix plus bas. Le vendeur dispose alors de deux mois pour répondre (article R. 213-10 du Code de l'urbanisme), avec trois options : accepter l'offre, renoncer à vendre, ou maintenir son prix.

En cas de maintien et de désaccord persistant, le juge de l'expropriation peut être saisi pour fixer judiciairement le prix. Le vendeur conserve la faculté de renoncer à la vente après la fixation du prix par le juge.

La décision de préemption doit-elle être motivée ?

Oui, et c'est le premier terrain de contestation. L'article L. 210-1 du Code de l'urbanisme impose que la décision énonce l'objet d'intérêt général poursuivi. Une motivation absente ou stéréotypée fragilise la décision, et la régularisation en cours d'instance n'est pas admise.

Non, le titulaire n'a pas un pouvoir discrétionnaire : la préemption suppose un projet réel, un formalisme rigoureux et des délais respectés. C'est précisément ce qui ouvre le recours.

Quels sont les recours contre une préemption ?

La décision de préemption est un acte administratif faisant grief : elle est attaquable devant le tribunal administratif, par le vendeur comme par l'acquéreur évincé. L'annulation peut intervenir avant ou après le transfert de propriété.

Autre garantie, souvent méconnue : si le bien préempté ne reçoit pas d'affectation conforme à l'objet annoncé, le bénéficiaire doit, au terme d'un délai de cinq ans, proposer son acquisition par priorité à l'ancien propriétaire puis à l'acquéreur évincé.

Quand le transfert de propriété intervient-il ?

Depuis la loi ALUR, le transfert intervient à la plus tardive de deux dates : la signature de l'acte authentique et le paiement effectif du prix. Avant 2014, le simple accord sur la chose et le prix suffisait, ce qui exposait les vendeurs à des transferts non payés.

Faut-il confondre le DPU et le droit de préemption du locataire ?

Non. Ce sont deux mécanismes distincts. Le droit de préemption du locataire découle de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et s'exerce dans le cadre d'un congé pour vente : le bailleur doit proposer le bien en priorité à son locataire. Le DPU, lui, bénéficie à une personne publique dans un but d'aménagement. Une même vente peut relever des deux, dans cet ordre.

À quoi ressemble une préemption en pratique ?

Situation : Un agent signe un compromis pour la vente d'un local commercial en centre-ville à 200 000 €. La commune a instauré un DPU renforcé dans ce secteur. Le notaire envoie la DIA. La mairie notifie sa décision de préempter à 180 000 €. Le vendeur refuse et saisit le juge de l'expropriation. La commune renonce finalement. La vente à 200 000 € reprend son cours normal.