Qu'est-ce qu'un compromis de vente ?
Le compromis de vente, aussi appelé promesse synallagmatique de vente, est un avant-contrat par lequel vendeur et acquéreur s'engagent réciproquement à conclure la vente d'un bien immobilier.
Contrairement à la promesse unilatérale, qui n'engage que le vendeur, le compromis crée des obligations pour les deux parties dès sa signature. Il représente la grande majorité des transactions en France. La comparaison détaillée des deux formes figure sur la fiche avant-contrat.
Juridiquement, promesse de vente vaut vente dès lors que les parties s'accordent sur la chose et le prix. Mais le transfert de propriété n'intervient qu'à la signature de l'acte authentique.
Que doit contenir un compromis de vente ?
L'identité complète des parties, la désignation précise du bien (adresse, superficie, nature, références cadastrales), le prix exprimé en euros, les modalités de paiement et le montant du dépôt de garantie.
S'y ajoutent l'origine de propriété, les servitudes connues, les conditions suspensives avec leur date limite de réalisation, la date butoir de signature de l'acte authentique, et le dossier de diagnostics techniques complet.
Pour un lot de copropriété : le règlement, l'état descriptif de division, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales et le montant des charges courantes.
Quelles conditions suspensives prévoir ?
Les conditions suspensives subordonnent la vente à la réalisation d'un événement futur et incertain. Si celui-ci ne se produit pas, le compromis devient caduc de plein droit et les sommes versées sont restituées.
La plus courante est l'obtention du prêt immobilier. Elle s'applique automatiquement dès lors que l'acquéreur recourt à un crédit, sauf renonciation manuscrite expresse. La clause doit préciser le montant, la durée et le taux maximal du prêt recherché.
Viennent ensuite l'obtention d'un permis de construire, la purge du droit de préemption (commune, locataire, SAFER), et la conformité des diagnostics techniques.
Quel dépôt de garantie verser, et à qui ?
Entre 5 et 10 % du prix de vente, sans qu'aucun texte ne l'impose. Un vendeur qui immobilise son bien plusieurs mois l'exige néanmoins presque toujours.
La somme est consignée sur un compte bloqué, tenu par le notaire ou par un agent immobilier titulaire d'une garantie financière. Non, un agent dépourvu de garantie ne peut légalement pas détenir ces fonds.
En cas de vente réalisée, le dépôt s'impute sur le prix à l'acte authentique. En cas de rétractation dans le délai légal ou de condition suspensive non réalisée, il est restitué sous 21 jours. En cas de désistement abusif, le vendeur le conserve à titre de clause pénale.
L'acquéreur peut-il se rétracter après signature ?
Oui, pendant dix jours calendaires, s'il est acquéreur non professionnel. Ce droit est d'ordre public et ne peut être écarté par aucune clause.
Le point de départ du délai, ses cas de prorogation et la procédure à suivre sont détaillés sur la fiche droit de rétractation.
Quels diagnostics annexer au compromis ?
Le vendeur doit annexer un dossier de diagnostics techniques (DDT) dont la composition varie selon la nature et l'ancienneté du bien.
- DPE : tous les logements, consommation et émissions
- CREP plomb : biens construits avant 1949
- Amiante : biens construits avant 1997
- Termites : zones délimitées par arrêté préfectoral
- ERP : risques naturels, miniers, technologiques, sismiques et radon
- Gaz et électricité : installations de plus de 15 ans
Un dossier absent ou non conforme engage la responsabilité du vendeur, peut justifier une réduction du prix, et reporte le point de départ du délai de rétractation à la remise effective des pièces manquantes.
Combien de temps entre le compromis et l'acte authentique ?
Deux à quatre mois, trois en moyenne. Environ 45 jours pour un achat comptant.
Ce délai couvre le délai de rétractation, l'instruction du prêt et le délai de réflexion bancaire de dix jours, la purge des droits de préemption, et les vérifications du notaire : état hypothécaire, servitudes, situation cadastrale et urbanistique.
La date butoir inscrite à l'acte n'est pas une date de péremption : elle peut être prorogée par avenant si les deux parties en conviennent.
Quels risques juridiques anticiper ?
Le vice caché : un défaut non apparent affectant substantiellement l'usage du bien. L'acquéreur dispose de deux ans à compter de sa découverte pour agir en garantie.
La servitude non déclarée : droit de passage, servitude de vue, restriction d'usage. Sa dissimulation ouvre une action en annulation ou en réduction du prix.
L'erreur de surface : pour un lot de copropriété, si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée, la loi Carrez permet d'exiger une réduction proportionnelle du prix dans un délai d'un an.
À quoi cela ressemble-t-il en pratique ?
Cas 1 — Refus de prêt. M. et Mme Dubois signent un compromis pour un appartement à 250 000 €, versent 25 000 € de dépôt et bénéficient d'une condition suspensive de prêt pour 200 000 €. La banque refuse dans le délai de 45 jours.
Résultat : le compromis est caduc de plein droit. Les acquéreurs récupèrent l'intégralité de leur dépôt sans pénalité. Le vendeur ne peut exiger aucune indemnisation.
Cas 2 — Rétractation dans le délai. Mme Martin signe le lundi 15 janvier et reçoit la notification le même jour. Le vendredi 19 janvier, elle change d'avis.
Résultat : elle peut se rétracter jusqu'au 25 janvier inclus par lettre recommandée, sans justification ni pénalité.
Cas 3 — Désistement après le délai. M. Legrand signe sans condition suspensive puis refuse de poursuivre, sans motif légitime. Le bien est resté hors marché trois mois.
Résultat : le vendeur conserve le dépôt à titre de clause pénale. Il peut engager une action en réalisation forcée de la vente ou réclamer des dommages et intérêts complémentaires si son préjudice excède le dépôt.
Ce que l'agent immobilier doit sécuriser
- Rédiger les conditions suspensives avec précision : c'est la première source de contentieux
- Vérifier que le DDT et les documents de copropriété sont annexés avant notification
- Conserver l'avis de première présentation de la LRAR
- Ne détenir de fonds que sous couvert d'une garantie financière en cours de validité
Les avant-contrats font partie des thématiques admises au titre de l'obligation de formation continue fixée par le décret n° 2016-173. Pop Academy propose un module dédié au compromis et à la promesse synallagmatique, finançable par OPCO.
