Définition du compromis de vente
Le compromis de vente, également appelé promesse synallagmatique de vente, est un avant-contrat par lequel un vendeur et un acquéreur s'engagent réciproquement et définitivement à conclure la vente d'un bien immobilier. Contrairement à une simple promesse unilatérale, le compromis crée des obligations pour les deux parties dès sa signature.
Cet acte constitue la première étape juridiquement contraignante du processus d'acquisition immobilière. Il fixe les conditions essentielles de la transaction (prix, description du bien, délais) et protège les intérêts de chacune des parties jusqu'à la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire.
La signature du compromis de vente marque l'engagement ferme des deux parties, sous réserve de la réalisation des conditions suspensives prévues au contrat.
Les éléments obligatoires du compromis
Mentions légales essentielles
Le compromis de vente doit impérativement contenir plusieurs informations pour être juridiquement valable. L'identité complète du vendeur et de l'acquéreur constitue la première exigence, accompagnée d'une description précise du bien (adresse exacte, superficie, nature du bien, références cadastrales).
Le prix de vente constitue un élément déterminant qui doit apparaître clairement, exprimé en euros. Les modalités de paiement, incluant le montant du dépôt de garantie (généralement entre 5% et 10% du prix), doivent également figurer dans le document.
Conditions suspensives protectrices
Les conditions suspensives représentent des événements futurs et incertains dont la réalisation conditionne la vente définitive. La condition suspensive d'obtention du prêt immobilier protège l'acquéreur en lui permettant de se rétracter si son financement est refusé. Cette clause doit préciser le montant du prêt, le taux maximum acceptable et le délai d'obtention.
D'autres conditions suspensives courantes incluent l'obtention d'un permis de construire, la purge du droit de préemption (commune, locataire, SAFER), ou encore la réalisation de diagnostics techniques satisfaisants.
Cas pratiques : situations concrètes
Cas n°1 : Acquisition d'un appartement avec prêt
Monsieur et Madame Dubois signent un compromis de vente pour un appartement de 250 000 €. Ils versent un dépôt de garantie de 25 000 € (10%) et bénéficient d'une condition suspensive d'obtention de prêt pour 200 000 €. Leur banque refuse finalement le financement dans le délai imparti de 45 jours.
Résultat : Le compromis est caduc de plein droit. Les acquéreurs récupèrent intégralement leur dépôt de garantie sans pénalité. Le vendeur ne peut exiger aucune indemnisation.
Cas n°2 : Rétractation pendant le délai légal
Madame Martin signe un compromis de vente le lundi 15 janvier pour une maison. Elle reçoit la notification du délai de rétractation le même jour. Le vendredi 19 janvier, elle change d'avis.
Résultat : Madame Martin dispose d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée l'informant de ce droit. Elle peut se rétracter jusqu'au 25 janvier inclus en envoyant un courrier recommandé, sans avoir à justifier sa décision ni à payer de pénalités.
Cas n°3 : Défaillance de l'acquéreur après le délai de rétractation
Monsieur Legrand signe un compromis sans condition suspensive. Après expiration du délai de rétractation, il refuse de poursuivre la transaction sans motif légitime. Le vendeur subit un préjudice car le bien est sorti du marché pendant 3 mois.
Résultat : Le vendeur conserve le dépôt de garantie à titre de clause pénale. Il peut également engager une action en réalisation forcée de la vente ou réclamer des dommages et intérêts complémentaires si le préjudice excède le montant du dépôt.
Compromis de vente vs promesse unilatérale de vente
Le délai de rétractation : protection de l'acquéreur
Depuis la loi SRU de 2000, tout acquéreur non professionnel bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception l'informant de ce droit. Ce délai s'applique également en cas de remise en main propre contre récépissé ou de remise par voie électronique.
Durant cette période, l'acquéreur peut se rétracter sans avoir à justifier sa décision et sans supporter de pénalité financière. La rétractation doit être notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception avant l'expiration du délai.
Ce mécanisme protecteur ne s'applique qu'aux personnes physiques achetant pour leurs besoins personnels. Les sociétés civiles immobilières (SCI) et les investisseurs professionnels en sont exclus.
Les diagnostics techniques obligatoires
Le vendeur doit annexer au compromis un dossier de diagnostics techniques (DDT) comprenant plusieurs documents selon la nature et l'ancienneté du bien. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) informe sur la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre du logement.
Pour les biens construits avant 1949, le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) devient obligatoire. Les construits avant 1997 nécessitent un diagnostic amiante. Le diagnostic termites s'impose dans les zones délimitées par arrêté préfectoral.
L'état des risques et pollutions (ERP) renseigne sur les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques et radon auxquels le bien est exposé. Pour les installations de plus de 15 ans, l'état de l'installation intérieure de gaz et d'électricité garantit la sécurité des équipements.
L'absence ou la non-conformité de ces diagnostics engage la responsabilité du vendeur et peut justifier une réduction du prix de vente, voire l'annulation de la transaction dans les cas les plus graves.
Le séquestre et le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie, couramment appelé séquestre, représente généralement entre 5% et 10% du prix de vente. Cette somme est versée par l'acquéreur lors de la signature du compromis et consignée sur un compte bloqué, habituellement géré par le notaire ou l'agent immobilier titulaire d'une garantie financière.
Cette somme constitue une garantie de bonne exécution du compromis. Elle protège le vendeur contre un éventuel désistement injustifié de l'acquéreur après expiration du délai de rétractation. En cas de réalisation normale de la vente, le dépôt est automatiquement imputé sur le prix lors de la signature de l'acte authentique.
Si l'acquéreur se rétracte dans le délai légal ou si une condition suspensive ne se réalise pas, le séquestre lui est intégralement restitué dans un délai de 21 jours maximum. En revanche, un désistement abusif entraîne la conservation du dépôt par le vendeur à titre de clause pénale.
Du compromis à l'acte authentique : le calendrier
La période séparant la signature du compromis de l'acte authentique de vente s'étend généralement entre 2 et 4 mois. Ce délai permet à l'acquéreur de finaliser son plan de financement et d'obtenir son accord de prêt définitif.
Durant cette période intermédiaire, le notaire effectue plusieurs vérifications essentielles. Il consulte le fichier immobilier pour s'assurer de l'absence d'hypothèques, de servitudes ou de privilèges grevant le bien. Il vérifie également la situation cadastrale et urbanistique du bien.
L'acquéreur doit obtenir son offre de prêt, la signer après le délai de réflexion obligatoire de 10 jours, puis transmettre l'acceptation définitive à la banque. Le déblocage des fonds intervient généralement quelques jours avant la signature de l'acte authentique.
La signature de l'acte authentique chez le notaire marque le transfert définitif de propriété. L'acquéreur verse le solde du prix (déduction faite du dépôt de garantie déjà versé) et reçoit les clés du bien. Le notaire procède ensuite à la publication de la vente au service de la publicité foncière.
Les risques juridiques à anticiper
Plusieurs situations peuvent compromettre la bonne exécution d'un compromis de vente. Le vice caché constitue un risque majeur lorsqu'un défaut non apparent au moment de la vente affecte substantiellement l'usage du bien. L'acquéreur dispose alors d'un délai de 2 ans à compter de sa découverte pour agir en garantie.
La servitude non déclarée représente un autre écueil fréquent. Si le vendeur dissimule l'existence d'un droit de passage, d'une servitude de vue ou d'une restriction d'usage, l'acquéreur peut demander l'annulation de la vente ou une réduction du prix.
L'erreur sur la surface constitue un risque spécifique encadré par la loi Carrez pour les lots de copropriété. Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5% à celle mentionnée dans l'acte, l'acquéreur peut exiger une réduction proportionnelle du prix dans un délai d'un an.
Pour se prémunir de ces risques, l'acquéreur avisé fait réaliser une visite approfondie accompagnée d'un expert en bâtiment, étudie attentivement tous les diagnostics techniques et consulte le règlement de copropriété ainsi que les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales.
Compromis de vente et défiscalisation immobilière
Les dispositifs de défiscalisation immobilière comme le Pinel, le Denormandie ou le Malraux imposent des conditions particulières qui doivent figurer dans le compromis de vente. L'acquéreur qui souhaite bénéficier d'une réduction d'impôt doit s'assurer que le bien et sa situation correspondent aux critères d'éligibilité.
Pour le dispositif Pinel, le compromis doit mentionner la zone géographique du bien (A, A bis, B1), les plafonds de loyers applicables et l'engagement de location nue à titre de résidence principale pour une durée minimale. L'acquéreur s'engage également à respecter les plafonds de ressources des locataires.
Le dispositif Malraux, réservé aux immeubles situés dans des secteurs sauvegardés ou des ZPPAUP, exige que le compromis précise la nature des travaux de restauration, leur montant prévisionnel et l'obtention préalable d'une autorisation spéciale de travaux. L'acquéreur doit également s'engager à louer le bien pendant 9 ans minimum.
L'insertion de clauses suspensives spécifiques à ces dispositifs protège l'investisseur. La non-obtention de l'agrément fiscal ou le refus de l'autorisation de travaux peut ainsi conditionner la réalisation de la vente, permettant à l'acquéreur de se désengager sans pénalité si les avantages fiscaux escomptés ne peuvent être obtenus.
Questions fréquentes sur le compromis de vente
Quelle est la différence entre un compromis de vente et une promesse de vente ?
Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) engage simultanément le vendeur et l'acquéreur de manière réciproque dès sa signature. Les deux parties s'engagent définitivement à réaliser la transaction, sous réserve des conditions suspensives. En revanche, la promesse unilatérale de vente n'engage que le vendeur à vendre son bien, tandis que l'acquéreur bénéficiaire dispose d'une simple option d'achat qu'il peut exercer ou non pendant le délai prévu. L'acquéreur verse une indemnité d'immobilisation (environ 10% du prix) qu'il perd s'il renonce à acheter. Le compromis est beaucoup plus fréquent dans les transactions immobilières car il sécurise davantage les deux parties. Pour maîtriser tous les aspects juridiques et pratiques de ces avant-contrats, Pop Academy propose une formation spécialisée sur le compromis de vente et la promesse de vente destinée aux professionnels de l'immobilier.
Peut-on annuler un compromis de vente après signature ?
L'annulation d'un compromis de vente dépend du moment et des circonstances. L'acquéreur particulier dispose d'un délai de rétractation légal de 10 jours calendaires à compter du lendemain de la première présentation de la notification de ce droit. Durant cette période, il peut se rétracter librement sans justification ni pénalité en envoyant un courrier recommandé. Passé ce délai, l'annulation n'est possible que si une condition suspensive prévue au contrat ne se réalise pas (refus de prêt, diagnostic défavorable, non-obtention d'un permis). En dehors de ces cas, un désistement abusif entraîne la conservation du dépôt de garantie par le vendeur et peut donner lieu à une action en réalisation forcée de la vente ou à des dommages et intérêts. Le vendeur peut également se désister, mais s'expose à des sanctions financières importantes. Notre formation certifiante sur le compromis de vente approfondit tous les cas de figure d'annulation et leurs conséquences juridiques.
Combien de temps faut-il entre le compromis et l'acte de vente définitif ?
Le délai entre la signature du compromis de vente et l'acte authentique chez le notaire varie généralement entre 2 et 4 mois, avec une moyenne de 3 mois. Cette durée s'explique par plusieurs étapes obligatoires. L'acquéreur doit d'abord respecter son délai de rétractation de 10 jours, puis obtenir son offre de prêt, observer le délai de réflexion bancaire de 10 jours et recevoir l'accord définitif de financement. Parallèlement, le notaire effectue ses vérifications (état hypothécaire, urbanisme, purge des droits de préemption). Le délai peut être plus court en cas d'achat comptant (environ 45 jours) ou plus long si des conditions suspensives complexes sont prévues (obtention de permis, travaux préalables). Le compromis fixe une date limite pour la signature de l'acte authentique, généralement entre 90 et 120 jours. Les professionnels de l'immobilier qui souhaitent maîtriser parfaitement le calendrier et les étapes de la transaction peuvent suivre notre formation dédiée au compromis de vente, éligible au financement OPCO.
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