Définition détaillée
L’ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) est l’indice trimestriel calculé et publié par l’INSEE applicable aux baux commerciaux portant sur des locaux à usage exclusif d’activités tertiaires non commerciales. Il a été créé par le décret n° 2011-2028 du 29 décembre 2011, en complément de l’ILC (créé en 2008 pour les commerces) et de l’ILA (créé pour les activités artisanales pures). Son fondement légal réside dans l’article L.112-2 du Code monétaire et financier et son application est précisée par l’article R.112-2 du même code.
L’ILAT s’applique à toutes les activités tertiaires non-commerciales : (1) bureaux (entreprises, sociétés de services, holdings, sièges sociaux), (2) professions libérales réglementées (avocats, médecins en cabinet, experts-comptables, notaires, architectes), (3) activités de santé privée (cliniques privées, laboratoires d’analyses, cabinets dentaires, kinésithérapeutes), (4) activités de formation et d’enseignement privé (organismes de formation, écoles privées, instituts), (5) agences (immobilier, assurance, banque, communication, marketing), (6) data centers et locaux techniques tertiaires. Sont exclus du champ : les locaux commerciaux (qui relèvent de l’ILC), les locaux artisanaux purs (ILA), les entrepôts industriels (ICC), et les locaux d’habitation (IRL).
L’objectif de l’ILAT est de proposer un indice plus représentatif de la conjoncture économique des activités tertiaires que l’ICC (indice du coût de la construction), historiquement utilisé. La pondération PIB en valeur (25 %) reflète mieux la croissance globale de l’économie tertiaire que la composante commerce de détail de l’ILC. Différence pratique majeure : l’ILAT est généralement moins volatil que l’ILC, car le PIB en valeur évolue plus régulièrement que le chiffre d’affaires du commerce de détail (sensible aux crises sectorielles).
Composition de l’ILAT vs ILC : la différence clé
L’ILAT et l’ILC sont des cousins proches mais ils diffèrent sur leur composante centrale économique. Cette différence détermine leur évolution respective, parfois sensiblement divergente :
Formule de l’ILAT
ILAT = 50 % × IPC + 25 % × PIB en valeur + 25 % × ICC
IPC = Indice des Prix à la Consommation (hors tabac, hors loyers) | PIB en valeur = Produit Intérieur Brut en valeur | ICC = Indice du Coût de la Construction
Comparaison des trois indices de loyers commerciaux| Composante | ILC (commerces) | ILAT (tertiaires) | ILA (artisanat) |
|---|
| Pondération IPC | 50 % | 50 % | 50 % |
| Composante économique | ICAVaCD (CA commerce détail) | PIB en valeur | ICAVaCA (CA artisanat) |
| Pondération composante éco | 25 % | 25 % | 25 % |
| Composante immobilière | ICC | ICC | ICC |
| Pondération ICC | 25 % | 25 % | 25 % |
| Public visé | Boutiques, restaurants, hôtels | Bureaux, libérales, cliniques | Artisans purs, métiers manuels |
| Volatilité observée | Élevée | Modérée | Modérée |
| Existence depuis | 2008 | 2011 | 2014 |
ℹ️ Pourquoi le PIB en valeur ?
Le PIB en valeur (et non en volume) intègre à la fois la croissance réelle ET l’inflation. Cela permet à l’ILAT de refléter à la fois la santé économique du pays (corrélation avec l’activité tertiaire) et l’évolution générale des prix. Avantage pour les locataires : en période de récession, le PIB stagne ou baisse, ce qui freine l’ILAT — alors qu’une simple inflation sans croissance fait flamber l’ILC. Inconvénient : en période de forte croissance avec inflation, l’ILAT peut s’envoler.
Évolution de l’ILAT sur 5 ans (2021-2026)
L’ILAT a suivi une trajectoire similaire à l’ILC mais avec une amplitude moindre. Voici les valeurs trimestrielles de référence (base 100 = T1 2010) :
ILAT trimestriel — INSEE (base 100 en T1 2010)| Trimestre | Valeur ILAT | Variation annuelle |
|---|
| T4 2021 | 120,33 | +2,85 % |
| T4 2022 | 127,33 | +5,82 % |
| T2 2023 | 130,52 | +5,53 % |
| T4 2023 | 131,80 | +3,51 % |
| T2 2024 | 132,55 | +1,55 % |
| T4 2024 | 133,84 | +1,55 % |
| T2 2025 | 135,01 | +1,86 % |
| T4 2025 | 136,29 | +1,83 % |
| T1 2026 | 136,93 | +1,86 % |
⚠️ ILAT vs ILC : un écart parfois significatif
Sur la période 2022-2025, l’ILAT a évolué de +13,3 % cumulés contre +14,8 % pour l’ILC. Sur 100 000 € de loyer initial, soit un écart de 1 500 €/an — anecdotique pour des PME, mais structurant pour des grandes signatures de bureaux à Paris-La Défense (10 000 m²+) où l’écart représente plusieurs centaines de milliers d’euros par an. Conséquence : les bailleurs préfèrent généralement l’ILC, les locataires l’ILAT — d’où la nécessité d’une vigilance lors de la négociation du bail.
Cas d’usage de l’ILAT par secteur
L’application de l’ILAT diffère selon le secteur tertiaire. Voici une cartographie des usages dominants observés en pratique :
Bureaux d’entreprise
Le cœur de cible historique
- Sièges sociaux (CAC 40, ETI, PME tertiaires)
- Sociétés de services (conseil, IT, marketing)
- Holdings et structures d’investissement
- Marchés clés : La Défense, QCA Paris, métropoles régionales
- Surface moyenne : 200 à 5 000 m²
Professions libérales
Cabinet ou local mixte
- Cabinets médicaux et paramédicaux (médecins, dentistes, kinés)
- Cabinets d’avocats, notaires, expertise comptable
- Cabinets d’architectes et bureaux d’études
- Spécificité : surface limitée (50 à 200 m²), accessibilité PMR clé
- Plafonnement strict apprécié pour stabilité économique
Cliniques et santé privée
Locaux techniques + bureaux
- Cliniques privées (médecine, chirurgie, obstétrique)
- Laboratoires de biologie médicale
- Centres d’imagerie médicale (IRM, scanner)
- Bail mixte fréquent : ILAT pour bureaux, ILC pour secteurs commerciaux internes
- Taille importante : souvent > 1 000 m²
Formation et enseignement privé
Locaux pédagogiques
- Organismes de formation professionnelle (Qualiopi)
- Écoles supérieures privées
- Centres de coaching et accompagnement
- Spécificité : aménagement pédagogique, normes ERP
- Souvent en franchise de loyer pendant aménagement
Comment choisir entre ILAT et ILC ?
Le choix de l’indice de référence à la signature du bail est une décision stratégique qui aura un impact financier sur 9 ans (durée minimale du bail commercial). Critères de décision :
Grille de choix entre ILC et ILAT
•
Activité 100 % commerciale (boutique, restaurant, hôtel) : ILC obligatoire (ou plutôt par défaut, l’ILAT serait contestable juridiquement)
•
Activité 100 % tertiaire non-commerciale (bureaux, libéral) : ILAT recommandé pour cohérence économique
•
Activité mixte (commerce + bureaux, ex. concession auto) : ILC ou ILAT selon dominante surface, à formaliser dans le bail
•
Activité de santé (cliniques, labos) : ILAT en principe, mais analyse au cas par cas si vente de produits paramédicaux
•
Locataire en contexte inflationniste : préférer l’ILAT (moins volatil)
•
Locataire en contexte de forte croissance : ILC potentiellement avantageux (CA commerce dynamique)
•
Bailleur en quête de revalorisation rapide : ILC (potentiel haussier supérieur)
•
Bail long terme (12+ ans) : choisir l’indice le plus stable (ILAT) pour limiter les négociations à chaque révision
🚨 Le piège du choix d’indice par défaut
Depuis le décret 2014, à défaut de mention dans le bail, l’ILC s’applique aux locaux commerciaux — ce qui inclut une grande partie des baux dits « commerciaux » même s’ils accueillent en réalité des activités tertiaires. Ne jamais omettre l’indice dans le bail : un cabinet d’avocat qui signe un bail sans précision se retrouvera à appliquer l’ILC alors que l’ILAT lui aurait été plus favorable. Toujours mentionner explicitement : « Le loyer sera révisé annuellement / triennalement selon l’ILAT, indice de référence : valeur du T... 20XX ».
Exemple concret : révision d’un cabinet médical bordelais
Le Docteur Mathieu exploite un cabinet médical de 95 m² boulevard Wilson à Bordeaux dans une SCI familiale. Bail commercial signé en juillet 2017 pour 22 000 € HT/an, indice ILAT de référence T2 2017 = 109,89. La première révision triennale a eu lieu en juillet 2020, la deuxième en juillet 2023. La troisième révision est demandée en juillet 2026.
Calcul de la révision juillet 2026 :
- Loyer après révision T2 2023 : 22 000 € × (130,52 / 109,89) = 26 130 €/an
- Indice ILAT de référence pour la révision : T2 2023 = 130,52
- Indice ILAT à appliquer en juillet 2026 : T2 2026 (estimé) ≈ 137,55
- Variation : 137,55 / 130,52 = +5,39 % sur 3 ans
- Loyer révisé en juillet 2026 : 26 130 € × (137,55 / 130,52) = 27 537 €/an HT
- Augmentation : +1 407 €/an
ℹ️ Comparaison ILAT vs ILC sur le même bail
Si le Dr Mathieu avait signé son bail avec l’ILC au lieu de l’ILAT (configuration mixte cabinet/officine permise par certains bailleurs), le calcul aurait été : variation ILC T2 2023 → T2 2026 = +6,82 %. Loyer révisé = 26 130 × 1,0682 = 27 911 €/an, soit +374 €/an supplémentaires. Sur 9 ans cumulés, l’écart représente environ 1 700 € en faveur de l’ILAT — un avantage modeste mais récurrent qui justifie d’écrire l’indice approprié dans le bail dès la signature.
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