Définition détaillée
L’ILC (Indice des Loyers Commerciaux) est un indice trimestriel calculé et publié par l’INSEE. Il a été créé par la loi de modernisation de l’économie (LME) du 4 août 2008 et codifié à l’article L.112-2 du Code monétaire et financier. Son objectif initial était de remplacer l’indice du coût de la construction (ICC), jugé trop volatil et déconnecté de la réalité économique des locataires commerçants, dans la révision des loyers des baux commerciaux.
L’ILC s’applique aux baux commerciaux relevant des activités commerciales et artisanales, à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureaux et activités tertiaires (qui relèvent de l’ILAT, indice des loyers des activités tertiaires) et des locaux artisanaux purs (ILA). Concrètement, il concerne les commerces de détail (boutiques, restaurants, salons de coiffure, hôtels, cinémas, etc.), qui représentent la majorité des baux commerciaux en France.
Son utilisation est prévue dans deux cas : (1) révision triennale du loyer (art. L.145-38 CC) lorsque les parties ont choisi l’ILC comme indice de référence dans le bail, (2) renouvellement du bail (art. L.145-34 CC) où l’ILC sert de plafond au loyer renouvelé : le loyer ne peut augmenter au-delà de la variation de l’ILC pendant la durée du bail. Lorsque le bail ne précise pas l’indice applicable, c’est l’ILC qui s’applique par défaut depuis le décret du 4 novembre 2014 pour les locaux commerciaux et artisanaux.
Composition de l’ILC : la formule de calcul
L’ILC est calculé selon une formule pondérée combinant trois composantes économiques. Cette composition vise à refléter l’évolution de l’activité commerciale réelle, à la différence de l’ICC qui ne mesurait que le coût de la construction neuve :
Formule de l’ILC (depuis 2022)
ILC = 50 % × IPC + 25 % × ICAVaCD + 25 % × ICC
IPC = Indice des Prix à la Consommation (hors tabac, hors loyers) | ICAVaCD = Indice du Chiffre d’Affaires en Valeur du Commerce de Détail | ICC = Indice du Coût de la Construction
La répartition entre ces trois composantes a évolué dans le temps. Initialement (2008-2022), la formule était 50 % IPC + 25 % CA + 25 % ICC. Pour réduire la volatilité et l’impact de l’inflation 2022-2023, le décret n° 2022-1267 du 29 septembre 2022 a temporairement plafonné l’évolution annuelle à +3,5 % maximum pour les TPE de moins de 250 salariés, de septembre 2022 à mars 2024 (loi PME). Ce plafonnement a pris fin le 31 mars 2024.
IPC (50 %)
Pondération principale
- Indice des prix à la consommation hors tabac, hors loyers
- Mesure l’évolution générale du coût de la vie
- Reflète le pouvoir d’achat moyen des consommateurs
- Composante stable et lisible
- Alignement avec la majorité des indices européens
ICAVaCD (25 %)
Composante chiffre d’affaires
- Indice du Chiffre d’Affaires en Valeur du Commerce de Détail
- Reflète la santé économique du secteur du commerce
- Évolution liée à la conjoncture (récession, crise sanitaire)
- Spécificité de l’ILC vs autres indices
- Permet une corrélation avec le revenu réel du locataire
ICC (25 %)
Composante immobilière
- Indice du Coût de la Construction (ancien indice de référence)
- Reflète l’évolution des coûts du bâtiment et de la construction
- Liée au prix des matériaux et de la main-d’œuvre
- Forte volatilité (matières premières)
- Composante immobilière historique des baux
ℹ️ Le plafonnement temporaire 2022-2024
Pour atténuer l’impact de l’inflation post-Covid sur les commerçants, la loi du 30 juillet 2022 (PME) a plafonné l’évolution annuelle de l’ILC à +3,5 % pour les locataires de moins de 250 salariés, du T2 2022 au T1 2024. Ce dispositif exceptionnel a permis une économie estimée à 700 M€ pour les TPE-PME commerciales sur la période. Il a pris fin le 31 mars 2024 ; depuis, l’ILC évolue librement selon sa formule classique.
Évolution de l’ILC sur 5 ans (2021-2026)
L’évolution de l’ILC reflète l’histoire économique récente : reprise post-Covid, crise inflationniste, plafonnement, normalisation. Voici les valeurs trimestrielles publiées par l’INSEE (base 100 = 2008) :
ILC trimestriel — INSEE (base 100 en T1 2008)| Trimestre | Valeur ILC | Variation annuelle |
|---|
| T4 2021 | 118,59 | +2,42 % |
| T4 2022 | 126,82 | +6,29 % |
| T2 2023 | 132,32 | +6,15 % |
| T4 2023 | 133,69 | +5,22 % |
| T2 2024 | 134,53 | +1,70 % (plafond 3,5 %) |
| T4 2024 | 135,89 | +1,64 % |
| T2 2025 | 137,12 | +1,93 % |
| T4 2025 | 138,45 | +1,88 % |
| T1 2026 | 139,12 | +1,90 % |
⚠️ Crash de l’ILC en 2022-2023 : un précédent dangereux
L’ILC a connu une hausse historique de +6,29 % en 2022 et +6,15 % au T2 2023, du jamais-vu depuis sa création. Cette flambée a directement frappé les commerçants ne bénéficiant pas du plafonnement (entreprises >250 salariés, ou ayant choisi un autre indice). Pour un loyer initial de 30 000 €/an, l’augmentation pure ILC sur 2 ans représentait +3 700 €/an de surcoût. Conséquence pratique : de nombreux baux ont fait l’objet de renégociations amiables ou de saisines du juge des loyers commerciaux.
Application pratique : révision triennale et renouvellement
L’application de l’ILC dans le cadre d’un bail commercial obéit à des règles précises selon le moment d’intervention :
Mécanique d’application de l’ILC
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1. Choix de l’indice à la signature du bail
Les parties choisissent un indice de référence parmi ILC, ILAT ou ILA selon l’activité. À défaut de mention, l’ILC s’applique par défaut pour les commerces depuis le décret 2014. La date de l’indice de base est fixée au trimestre de signature.
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2. Révision triennale (art. L.145-38)
Tous les 3 ans, le bailleur ou le locataire peut demander la révision du loyer pour le mettre à jour selon l’ILC. Calcul : loyer révisé = loyer initial × (ILC trimestre actuel / ILC trimestre de référence). L’indice retenu est celui du trimestre de la demande de révision.
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3. Plafonnement de la révision
La révision triennale est plafonnée : le loyer ne peut pas augmenter de plus que la variation de l’ILC pendant la période. C’est une protection essentielle pour le locataire en cas de hausse spectaculaire des valeurs locatives de marché.
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4. Renouvellement à l’échéance (art. L.145-34)
À la fin du bail (en principe 9 ans), le loyer renouvelé est plafonné par la variation de l’ILC depuis la signature du bail. Sauf déplafonnement si le bail a duré plus de 12 ans, ou si certains éléments matériels ont fortement évolué (modification de la destination, restructuration).
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5. Déplafonnement et valeur locative
Hors plafonnement, le loyer renouvelé est fixé à la valeur locative (art. L.145-33). Cette dernière prend en compte les caractéristiques du local, la destination, les obligations, les usages et les facteurs locaux de commercialité. C’est l’expert judiciaire qui évalue.
Exemple concret : révision triennale d’une boulangerie talençaise
Madame Renaud exploite une boulangerie cours Maréchal Gallieni à Talence. Bail commercial signé en avril 2017 pour 24 000 € HT/an, indice ILC de référence T1 2017 = 109,46. En avril 2026, le bailleur demande la révision triennale au titre du second triennal (la première révision avait eu lieu en avril 2023).
Calcul de la révision :
- Loyer révisé en avril 2023 (1ère révision) : 24 000 € × (130,52 / 109,46) = 28 615 €/an
- Indice ILC de référence pour la 2ème révision : T1 2023 = 130,52
- Indice ILC à appliquer en avril 2026 : T1 2026 = 139,12
- Variation : 139,12 / 130,52 = +6,59 % sur 3 ans
- Loyer révisé en avril 2026 : 28 615 € × (139,12 / 130,52) = 30 504 €/an HT
- Augmentation : +1 889 €/an soit +157 €/mois
✅ Protection du locataire : le mécanisme du plafonnement
Si la valeur locative de marché du local en avril 2026 était de 36 000 €/an (par exemple suite à une revalorisation du quartier), le loyer ne peut pas augmenter au-delà de l’évolution de l’ILC : Madame Renaud paie 30 504 €/an et non 36 000 €/an. Le plafonnement triennal lui fait économiser 5 496 €/an, soit un avantage substantiel pour la pérennité de son commerce. Il faudrait attendre le renouvellement (9 ans) et un éventuel déplafonnement pour que le loyer se rapproche de la valeur de marché.
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