Définition détaillée
La loi Carrez, du nom du député Gilles Carrez, est la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété. Codifiée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, elle impose de mentionner dans tout acte de vente d’un lot ou fraction de lot de copropriété la superficie privative du bien, calculée selon une méthode strictement encadrée.
L’objectif est double : (1) informer l’acquéreur sur la surface réelle qu’il achète, distincte de la surface au sol ou de la surface habitable au sens de la loi Boutin, et (2) lui ouvrir un recours en réduction du prix si la superficie réelle s’avère inférieure de plus de 5 % à celle annoncée. Cette mesure était devenue nécessaire après les nombreux litiges sur des surfaces surévaluées dans les biens vendus en copropriété.
La loi Carrez s’applique uniquement aux lots de copropriété (immeuble régi par la loi du 10 juillet 1965), donc principalement aux appartements en immeuble collectif. Elle ne s’applique pas aux maisons individuelles, aux immeubles entiers, aux terrains nus, aux biens vendus à la découpe (premier jour de la copropriété), ni aux locaux dont la superficie est inférieure à 8 m². Elle ne s’applique pas non plus aux baux ou à la location, qui relèvent de la loi Boutin (surface habitable).
Règle de calcul de la superficie Carrez
La superficie Carrez est définie à l’article 4-1 du décret n°97-532 du 23 mai 1997. Elle correspond à la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres :
Formule simplifiée loi Carrez
Surface Carrez = Surface au sol – (Murs + Cloisons + Escaliers + Gaines + Embrasures) – Surfaces < 1,80 m hauteur
Le mesurage se fait à partir de l’intérieur des murs porteurs, sol au sol, hauteur sous plafond minimale 1,80 m.
Concrètement, le diagnostiqueur (ou le vendeur lui-même, à ses risques) procède en trois étapes : (1) il mesure les surfaces de chaque pièce du sol au plafond, en partant des murs intérieurs, (2) il déduit les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m (combles aménagés, sous-pentes), (3) il applique des règles spécifiques pour les vérandas, mezzanines, terrasses couvertes.
Surfaces incluses et exclues du mesurage Carrez
Le calcul Carrez est strict et ne souffre pas d’approximation. Voici la répartition complète entre surfaces prises en compte et surfaces exclues :
Surfaces incluses ou exclues du mesurage loi Carrez| Type de surface | Inclus ? | Conditions |
|---|
| Pièces de vie principales | Oui | Salon, séjour, chambres, bureau |
| Cuisine fermée | Oui | Si délimitée par cloisons, hauteur ≥ 1,80 m |
| Salle de bain, WC | Oui | Pièces aménagées, hauteur ≥ 1,80 m |
| Combles aménagés | Partiellement | Seulement la partie ≥ 1,80 m de hauteur |
| Mezzanines | Partiellement | Si hauteur ≥ 1,80 m sous mezzanine ET au-dessus |
| Vérandas closes | Oui | Si fermées et couvertes, hauteur ≥ 1,80 m |
| Couloirs, dégagements | Oui | Espaces de circulation hauteur ≥ 1,80 m |
| Terrasses, balcons | Non | Espaces extérieurs (non couverts ou non clos) |
| Caves, sous-sols | Non | Indépendamment de la surface ou hauteur |
| Garages, parkings | Non | Même attenants au logement |
| Greniers non aménagés | Non | Locaux non clos et couverts |
| Murs, cloisons, gaines | Non | Toutes structures porteuses ou techniques |
| Escaliers, marches | Non | Surface au sol des marches déduite |
| Sous-pentes < 1,80 m | Non | Hauteur sous plafond insuffisante |
| Embrasures portes/fenêtres | Non | Épaisseur des murs déduite |
⚠️ Cas particulier : la mezzanine et la double hauteur
Une mezzanine est intégrée à la surface Carrez si elle respecte deux conditions cumulatives : (1) hauteur sous mezzanine d’au moins 1,80 m, et (2) hauteur au-dessus de la mezzanine d’au moins 1,80 m. Si la hauteur disponible au-dessus est limitée (1,40 m par exemple), la mezzanine n’est PAS prise en compte dans le calcul Carrez, alors qu’elle l’est en surface habitable Boutin (à partir d’1,80 m). C’est une source fréquente d’écart entre superficie Carrez et habitable.
Loi Carrez vs Loi Boutin : ne pas confondre
Ces deux mesurages, bien que proches, répondent à des règles distinctes et s’appliquent à des situations différentes. Confondre les deux est une erreur fréquente qui peut entraîner des contentieux significatifs :
Loi Carrez
Pour la VENTE en copropriété
- Vente uniquement (mention dans acte de vente)
- Lots de copropriété uniquement (pas maison individuelle)
- Hauteur minimale : 1,80 m sous plafond
- Surface minimale du lot : 8 m² (sinon mesurage non requis)
- Inclut véranda close, couloirs, mezzanines hautes
- Exclut caves, garages, balcons, terrasses systématiquement
- Marge d’erreur tolérée : 5 % (au-delà : recours en diminution)
- Recours dans l’année de l’acte authentique
Loi Boutin
Pour la LOCATION (surface habitable)
- Location uniquement (mention dans bail d’habitation)
- Tous logements (appartement, maison, copropriété)
- Hauteur minimale : 1,80 m sous plafond (idem Carrez)
- Pas de seuil minimum (mais décence : 9 m² mini)
- Inclut : pièces principales, cuisine, sanitaires, dégagements
- Exclut combles non aménagés, vérandas, balcons, greniers, garages, sous-sols
- Pas de marge d’erreur mais litige possible si écart significatif
- Calcul plus restrictif que loi Carrez (généralement)
ℹ️ En général : Surface Carrez > Surface Boutin
Dans la majorité des cas, la surface Carrez est supérieure à la surface habitable Boutin, car la loi Carrez inclut des espaces que la loi Boutin exclut (vérandas closes, dégagements, parfois mezzanines en double hauteur). L’écart varie de 0 à 10 % selon la configuration. Un appartement de 70 m² Carrez peut afficher 65 m² habitable Boutin, sans qu’il y ait erreur.
Sanctions de l’absence ou de l’inexactitude
La loi Carrez prévoit deux types de sanctions distinctes selon que le manquement porte sur l’absence totale de mention ou sur une superficie inexacte :
Conséquences juridiques selon la situation
1
Absence de mention de la superficie dans l’acte authentique
Nullité de la vente : l’acquéreur peut demander la nullité de l’acte dans le délai d’1 mois à compter de l’acte authentique. Procédure rare mais redoutable, le notaire doit donc être vigilant.
2
Mention dans le compromis mais oubli dans l’acte définitif
Régularisation possible : l’absence dans l’acte authentique est régularisable jusqu’à l’expiration du délai d’1 mois post-signature, par un acte rectificatif notarié.
3
Superficie réelle inférieure de plus de 5 % à celle annoncée
Diminution proportionnelle du prix : action en justice de l’acquéreur dans l’année de l’acte authentique. Diminution = (écart de surface / surface annoncée) × prix de vente. Pas d’annulation possible.
4
Superficie réelle supérieure à celle annoncée
Aucun recours du vendeur : la loi Carrez protège uniquement l’acquéreur. Le vendeur ne peut pas réclamer un complément de prix s’il a sous-évalué la surface.
5
Erreur du diagnostiqueur professionnel
Responsabilité du diagnostiqueur : le vendeur peut se retourner contre le mesureur agréé pour obtenir le remboursement. C’est pour cela qu’il faut toujours faire intervenir un professionnel certifié, malgré le coût (80 à 200 €).
Exemple concret : la diminution de prix de Monsieur Lopez
Monsieur Lopez achète en mars 2026 un appartement à Bordeaux quartier Saint-Pierre pour 380 000 €, avec une superficie loi Carrez annoncée de 65 m² (5 846 €/m²). L’acte authentique est signé le 28 mars 2026 chez Maître Renard.
Doute et expertise contradictoire : en septembre 2026, Monsieur Lopez emménage et trouve l’appartement étrangement petit. Il fait intervenir un géomètre-expert qui mesure la superficie réelle : 60,5 m², soit 4,5 m² de moins que les 65 m² annoncés. L’écart est de (65 - 60,5) / 65 = 6,92 %, supérieur au seuil de 5 % de la loi Carrez.
Calcul de la diminution de prix : la loi Carrez ouvre un droit à diminution proportionnelle au-delà du seuil de 5 %. Le calcul est : (4,5 / 65) × 380 000 = 26 308 €. Monsieur Lopez peut donc réclamer le remboursement de 26 308 € au vendeur, plus les frais de procédure et d’expertise (estimés 3 500 €). Le vendeur peut à son tour se retourner contre le diagnostiqueur (qui avait certifié 65 m²) pour récupérer ces sommes.
Procédure : Monsieur Lopez doit agir dans l’année qui suit l’acte authentique, soit avant le 28 mars 2027. Il assigne le vendeur devant le tribunal judiciaire de Bordeaux. La procédure peut durer 12 à 18 mois mais aboutit généralement à une condamnation, la jurisprudence étant constante. Solution alternative recommandée : médiation amiable avec le notaire pour éviter les frais de justice.
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