L'acompte engage définitivement l'acheteur
L'acompte est une somme versée à la signature d'un avant-contrat, qui viendra en déduction du prix final. Sa particularité tient en une phrase : il ne laisse aucune faculté de retrait. Celui qui verse un acompte s'engage à acheter, celui qui le reçoit s'engage à vendre.
C'est ce qui le distingue radicalement des arrhes, où chacun conserve un droit de dédit en échange d'une pénalité connue d'avance.
La qualification doit être écrite
En l'absence de mention expresse, le droit de la consommation présume que toute somme versée constitue des arrhes. Autrement dit : sans le mot « acompte » dans l'acte, l'acheteur conserve la possibilité de renoncer en perdant sa mise.
Pour le vendeur qui souhaite un engagement ferme, la rédaction est donc déterminante. Une formule vague comme « versement de 15 000 € à la signature » sera interprétée en faveur de l'acquéreur.
Montant et dépôt
Aucun texte ne fixe de plafond en vente immobilière. La pratique s'est établie autour de 5 à 10 % du prix, le plus souvent 10 % dans l'ancien.
La somme n'est jamais remise directement au vendeur. Elle est placée sous séquestre chez le notaire, ou chez l'agent immobilier s'il dispose d'une garantie financière suffisante. Ce dépôt protège les deux parties : l'acquéreur contre la disparition des fonds, le vendeur contre un chèque sans provision.
Les trois cas où l'acompte est restitué
Le délai de rétractation de dix jours
L'acquéreur non professionnel dispose de dix jours calendaires à compter de la notification du compromis. Pendant ce délai, il peut renoncer sans motif et récupère l'intégralité de la somme, quelle que soit sa qualification.
Une condition suspensive non réalisée
Refus de prêt, servitude découverte, droit de préemption exercé par la commune : si l'une des conditions inscrites au compromis échoue, la vente est caduque et l'acompte revient intégralement à l'acquéreur.
Attention toutefois : l'acheteur doit prouver qu'il a réellement sollicité les banques. Une demande de prêt volontairement mal ficelée peut lui faire perdre le bénéfice de la condition.
La défaillance du vendeur
Si le vendeur refuse de réitérer la vente, l'acquéreur récupère son acompte et peut, en plus, demander en justice l'exécution forcée de la vente ou des dommages et intérêts.
Ce que risque l'acheteur qui renonce
Hors des trois cas ci-dessus, l'acquéreur qui se désiste s'expose à :
- La perte de l'acompte, si le compromis prévoit une clause pénale — ce qui est l'usage
- Une action en exécution forcée : le vendeur peut demander au juge de constater la vente
- Des dommages et intérêts si le préjudice dépasse le montant versé
Le cas de la vente en l'état futur d'achèvement
En VEFA, le dépôt de garantie versé à la réservation est strictement plafonné par le Code de la construction :
- 5 % du prix si la vente est conclue dans l'année
- 2 % si elle intervient dans les deux ans
- Aucun dépôt autorisé au-delà
Exemple chiffré
Une maison est vendue 320 000 €. Le compromis prévoit un acompte de 10 %, soit 32 000 €, séquestré chez le notaire.
- La banque refuse le prêt : condition suspensive défaillante, les 32 000 € sont restitués intégralement.
- L'acheteur renonce au dix-huitième jour sans motif : hors délai de rétractation, il perd les 32 000 € au titre de la clause pénale.
- Le vendeur se désiste : l'acquéreur récupère sa mise et peut saisir le tribunal pour obtenir la vente.
Questions fréquentes
Acompte ou arrhes : lequel choisir en tant que vendeur ?
L'acompte, sans hésitation. Il ferme la porte au désistement et vous laisse la possibilité d'exiger la vente. Encore faut-il que le mot figure explicitement dans l'acte.
L'acompte est-il obligatoire ?
Non, aucune loi ne l'impose. En pratique, un compromis sans acompte est rare : le vendeur immobilise son bien plusieurs mois sans aucune contrepartie.
Peut-on verser l'acompte directement au vendeur ?
C'est fortement déconseillé et souvent refusé par le notaire. En cas de litige, récupérer des fonds déjà dans la poche du vendeur relève du parcours du combattant.
L'acompte porte-t-il intérêts ?
Les sommes séquestrées chez le notaire sont placées sur un compte non rémunéré. Aucun intérêt n'est versé à l'acquéreur, même en cas de restitution.
