Définition détaillée
La distinction Ancien vs Neuf structure tout projet d’achat immobilier, en résidence principale comme en investissement locatif. On appelle logement ancien tout bien achevé depuis plus de 5 ans ou ayant déjà connu au moins une mutation ; un logement neuf est un bien construit depuis moins de 5 ans, jamais habité, souvent acquis en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Ce choix a des impacts directs sur le prix, les actes et frais, la fiscalité, les garanties, la performance énergétique et la perspective de revente.
Prix et frais annexes
Prix d’achat
Ancien : le prix au mètre carré est généralement inférieur (–10 à –20 % selon les villes), avec une marge de négociation plus large. Neuf : prix plus élevé car il intègre foncier, coûts de construction aux normes récentes et marge du promoteur.
Frais de notaire
Ancien : droits de mutation et émoluments aboutissent à 7 à 8 % du prix. Neuf : frais réduits, typiquement 2 à 3 %. Voir acte authentique et rendez-vous notarial.
Qualité, travaux et performance énergétique
Ancien : charme et centralité, mais diagnostics (DPE) parfois défavorables et travaux fréquents (isolation, électricité). Neuf : conforme aux normes récentes (RT 2012, RE 2020), meilleure performance thermique, aucun gros travaux à court terme.
Garanties et sécurité juridique
Dans l’ancien, l’acheteur bénéficie essentiellement de la garantie des vices cachés. Dans le neuf, trois garanties protègent l’acquéreur : parfait achèvement (1 an), biennale (2 ans sur équipements) et décennale (10 ans sur la structure).
Comparatif synthétique
Fiscalité et financement
Ancien : pas d’avantage d’achat, mais optimisation via déficit foncier et dispositifs de rénovation. Neuf : éligible au PTZ pour primo-accédants et à des dispositifs d’investissement (type Pinel selon périodes), avec parfois exonération temporaire de taxe foncière. La capacité d’emprunt et le montage bancaire restent déterminants.
Exemple comparé
Ancien : appartement à 200 000 € + 20 000 € de travaux, frais de notaire ≈ 16 000 €. Potentiel de plus‑value en revente après rénovation. Neuf : logement à 230 000 € en VEFA, frais de notaire ≈ 5 500 €, avantages fiscaux possibles ; localisation souvent en quartier neuf.
FAQ
Quels sont les avantages fiscaux du neuf ?
Frais de notaire réduits, PTZ sous conditions, et dispositifs d’investissement selon zones/périodes. Voir Service‑public.
L’ancien peut‑il être plus rentable ?
Oui, si l’emplacement est prime et la rénovation bien conduite (valorisation + loyers), surtout avec un bon amortissement en meublé.
Quel impact sur la revente ?
Un bien ancien rénové au bon endroit peut surperformer. Un bien neuf conserve ses qualités techniques mais subit parfois une revente moins dynamique à court terme.
