Ce que change la force exécutoire
Un bail notarié est un contrat de location reçu par un notaire. Le contenu peut être strictement identique à celui d'un bail ordinaire : ce qui change, c'est ce qu'on peut en faire en cas d'impayé.
Le bail sous seing privé oblige à obtenir d'abord une décision de justice — comptez six à dix-huit mois selon les tribunaux. Le bail notarié, lui, est un titre exécutoire : le bailleur remet directement la copie exécutoire à un commissaire de justice, qui engage la saisie sans passer par un juge.
Une limite qu'il faut connaître
La force exécutoire porte sur les sommes d'argent : loyers, charges, indemnités d'occupation. Elle permet la saisie sur salaire ou sur compte bancaire.
Elle ne dispense pas de la procédure judiciaire pour obtenir l'expulsion. Faire partir un locataire suppose toujours de saisir le juge des contentieux de la protection, bail notarié ou non.
Autrement dit : le bail notarié accélère le recouvrement, pas la libération des lieux.
Combien ça coûte
Les émoluments sont proportionnels au montant annuel du loyer et fixés par le tarif réglementé des notaires. À titre d'ordre de grandeur, comptez quelques centaines d'euros pour un bail d'habitation, davantage pour un bail commercial à loyer élevé.
La répartition entre bailleur et locataire se négocie librement. En pratique, le bailleur qui exige la forme notariée en supporte généralement le coût.
Quand il vaut vraiment le détour
Le calcul est simple : le coût du notaire se compare au risque d'impayé multiplié par les mois de procédure évités.
Recommandé
- Bail commercial à loyer élevé, où quelques mois d'impayé représentent des dizaines de milliers d'euros
- Local professionnel loué à une société récente, sans historique
- Logement de standing dont le loyer dépasse nettement la moyenne locale
- Locataire au dossier fragile accepté malgré tout, faute de meilleure candidature
Rarement justifié
- Location d'un studio à loyer modéré, où le coût du notaire pèse lourd au regard de l'enjeu
- Locataire couvert par une garantie loyers impayés : l'assureur prend le relais, le titre exécutoire perd son intérêt
- Locataire disposant d'une caution solidaire solvable et solide
Comment ça se passe
- Les parties s'accordent sur les conditions du bail
- Le notaire rédige l'acte et vérifie les pièces : titre de propriété, diagnostics, identités
- Bailleur et locataire signent à l'étude, ou à distance par signature électronique
- Le notaire conserve l'original et remet à chacun une copie authentique
- Le bailleur reçoit en outre la copie exécutoire, seul document permettant de déclencher une saisie
Ce que le bail notarié ne change pas
Toutes les règles protectrices du locataire s'appliquent à l'identique : durée minimale, encadrement des loyers en zone tendue, préavis réduit, trêve hivernale, plafond du dépôt de garantie.
La forme notariée ne permet en aucun cas d'écarter une disposition d'ordre public. Un bail notarié prévoyant un dépôt de garantie de trois mois en location vide serait tout aussi nul qu'un bail ordinaire.
Exemple chiffré
Un local commercial est loué 4 500 € par mois. Le locataire cesse de payer au bout d'un an.
- Bail sous seing privé : assignation, audience, jugement, signification. Comptez douze mois avant la première saisie, soit 54 000 € de loyers accumulés.
- Bail notarié : commandement de payer puis saisie-attribution sur le compte de la société en quelques semaines. Le préjudice se limite à quelques mois.
Les émoluments notariaux, dans ce cas, se remboursent dès le premier incident.
Questions fréquentes
Le bail notarié est-il obligatoire ?
Jamais. C'est un choix de sécurité, laissé à la libre appréciation des parties.
Permet-il d'expulser plus vite ?
Non. L'expulsion suppose toujours une décision de justice. Seul le recouvrement des sommes dues est accéléré.
Peut-on transformer un bail existant en bail notarié ?
Oui, en le faisant authentifier par un notaire avec l'accord des deux parties. La force exécutoire ne vaudra que pour l'avenir.
Le locataire peut-il refuser cette forme ?
Oui, rien ne l'y oblige. En pratique, sur un marché tendu, un candidat qui refuse voit sa candidature écarter au profit d'un autre.
