Qu'est-ce qu'un mandat de gestion locative ?
Le mandat de gestion locative est le contrat par lequel un propriétaire bailleur délègue à un administrateur de biens la gestion quotidienne de son bien loué. L'administrateur agit en mandataire : il accomplit des actes juridiques et matériels au nom et pour le compte du propriétaire.
Il est régi par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et par son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972. Le gestionnaire doit être titulaire de la carte G.
Le mandat doit-il obligatoirement être écrit ?
Oui, sans exception. La loi Hoguet pose le principe du mandat préalable écrit : aucun professionnel ne peut gérer un bien pour autrui sans mandat signé avant toute démarche.
Le mandat est inscrit chronologiquement au registre des mandats prévu à l'article 72 du décret de 1972, et son numéro doit figurer sur tous les documents relatifs à la gestion.
Non, un accord verbal ne suffit pas, même suivi d'années de gestion effective : sans mandat valide, le gestionnaire perd son droit à honoraires.
Quelles mentions sont obligatoires ?
- L'identité des parties et la désignation précise du bien géré
- L'étendue des pouvoirs confiés, et ce qui en est exclu
- Le montant des honoraires et leur mode de calcul
- La durée et les conditions de reconduction
- Le numéro d'inscription au registre des mandats
- Les références de la garantie financière et de l'assurance de responsabilité civile professionnelle
Que couvre exactement la gestion courante ?
| Mission | Gestion courante ? | Description |
|---|---|---|
| Recherche de locataire et sélection du dossier | Oui | Annonces, visites, vérification solvabilité |
| Rédaction du bail et remise des clés | Oui | Bail conforme loi ALUR |
| États des lieux entrée et sortie | Oui | Document contradictoire obligatoire |
| Encaissement et reversement des loyers | Oui | Avec quittancement mensuel |
| Régularisation annuelle des charges | Oui | Comparatif provisions / dépenses réelles |
| Gestion des impayés | Oui | Relances, mise en demeure |
| Suivi des travaux d'entretien courant | Oui | Jusqu'à un seuil contractuel (ex. 300 €) |
| Gros travaux, contentieux, expulsion | Non – accord spécifique requis | Pouvoir exceptionnel à consentir expressément |
La ligne à lire en priorité est la dernière. Un contentieux locatif ou une procédure d'expulsion sortent de la gestion courante : ils supposent un pouvoir spécial, et se facturent à part.
Combien coûte un mandat de gestion locative ?
5 à 10 % TTC des loyers charges comprises effectivement encaissés. Aucun texte ne fixe ce taux : il se négocie, et varie selon la localisation, le nombre de lots confiés et l'étendue des missions.
Le mot déterminant est encaissés. Un loyer impayé ne génère pas d'honoraires — c'est ce qui aligne l'intérêt du gestionnaire sur celui du bailleur.
Ces honoraires sont déductibles des revenus fonciers au régime réel, ce qui réduit leur coût net réel.
Les honoraires de mise en location sont-ils plafonnés ?
Oui, mais seulement pour la part supportée par le locataire. La loi ALUR du 24 mars 2014 a instauré un plafonnement par mètre carré de surface habitable, modulé selon la tension du marché local, pour la visite, la constitution du dossier et la rédaction du bail. L'état des lieux fait l'objet d'un plafond distinct.
La part supportée par le bailleur, elle, reste libre — mais elle ne peut jamais être inférieure à celle du locataire. Ces honoraires de mise en location sont à distinguer des honoraires de gestion courante : ils se facturent une fois, à chaque nouvelle location.
Quelle durée, et comment résilier ?
Le mandat est généralement conclu pour un an, avec tacite reconduction. Sa durée totale reste encadrée : un mandat de gestion ne peut pas être consenti sans terme.
Pour y mettre fin, le mandant adresse une lettre recommandée avec accusé de réception, en respectant le préavis prévu au contrat — le plus souvent trois mois avant la date anniversaire. Des indemnités de résiliation anticipée peuvent être prévues, sauf faute du gestionnaire.
Attention au point le plus souvent manqué : la résiliation du mandat n'affecte pas le bail. Le locataire reste en place aux mêmes conditions, et le propriétaire reprend simplement la gestion en direct.
Le gestionnaire doit-il avoir une garantie financière ?
Oui, sans discussion possible. Un administrateur de biens encaisse les loyers et conserve les dépôts de garantie : il manie donc des fonds pour le compte de tiers.
La garantie financière couvre ces sommes en cas de défaillance. Elle doit être mentionnée sur le mandat avec le nom du garant, et son montant doit à tout moment couvrir le maximum des fonds détenus — un point à revérifier quand le portefeuille géré grandit.
À quoi cela ressemble-t-il en pratique ?
Situation : M. Petit possède 3 appartements. Il signe un mandat de gestion locative à 7 % TTC. Loyer mensuel moyen : 800 € par appartement. Honoraires annuels : 3 × 800 × 12 × 7 % = 2 016 € TTC par an. Ces honoraires sont déductibles de ses revenus fonciers au régime réel.
Ce que le gestionnaire doit sécuriser
- Faire signer le mandat avant toute démarche, et l'inscrire au registre
- Délimiter par écrit ce qui sort de la gestion courante, et à quel tarif
- Vérifier que la garantie financière couvre les fonds réellement détenus
- Distinguer clairement honoraires de mise en location et honoraires de gestion sur chaque facture
