La clause de solidarité (ou clause solidaire) est une disposition insérée dans un bail de colocation qui rend chaque colocataire responsable du paiement de l'intégralité du loyer, des charges et des réparations locatives, même en cas de défaillance d'un autre occupant.
Cette obligation solidaire garantit au propriétaire une sécurité financière maximale : il peut réclamer la totalité des sommes dues à n'importe quel colocataire signataire du bail, sans avoir à démontrer qui est à l'origine de l'impayé.
La clause de solidarité s'applique principalement dans le cadre d'un bail de colocation unique, où tous les colocataires signent un seul et même contrat de bail.
- Responsabilité collective : chaque signataire peut être poursuivi pour la totalité du loyer mensuel si un autre colocataire cesse de payer
- Facilité de recouvrement pour le bailleur : aucune obligation de prouver l'identité du débiteur défaillant
- Étendue large : la solidarité couvre le loyer, les charges récupérables, les réparations locatives, les dégradations et toute dette liée au bail
- Recours entre colocataires : le colocataire ayant payé pour un autre peut ensuite se retourner contre lui pour obtenir remboursement
À l'inverse, dans un bail de colocation multiple, chaque occupant dispose de son propre contrat de location individuel. Dans ce cas :
- Aucune solidarité n'existe entre les locataires
- Chaque colocataire ne paie que sa propre part de loyer
- La responsabilité des dégradations est limitée aux espaces privatifs de chacun
- Le propriétaire gère plusieurs contrats distincts, ce qui complique la gestion locative mais protège les colocataires les uns des autres
La clause de solidarité ne se limite pas au loyer. Elle s'étend également aux dégradations du logement constatées lors de l'état des lieux de sortie.
Même si un colocataire n'est pas responsable des dommages, le bailleur peut lui réclamer le paiement total des réparations. Le dépôt de garantie sera d'abord utilisé pour couvrir les frais, mais si ce montant est insuffisant, le propriétaire peut exiger le complément auprès d'un seul colocataire solidaire.
La loi ALUR (2014) a encadré la durée pendant laquelle un colocataire sortant reste solidaire des dettes du bail :
- Maintien de 6 mois : la solidarité d'un colocataire qui quitte le logement persiste pendant six mois après la date d'effet de son congé
- Fin anticipée : cette obligation cesse avant les 6 mois si un nouveau colocataire le remplace et signe le bail
- Risque d'impayés post-départ : durant cette période, l'ancien colocataire reste redevable des impayés survenus après son départ, même s'il n'occupe plus les lieux
Conseil pratique : lors d'un départ anticipé, il est vivement recommandé de trouver rapidement un remplaçant pour limiter l'exposition au risque de solidarité.
Lorsqu'un garant signe un acte de caution solidaire, il s'engage non seulement pour le colocataire qu'il cautionne, mais potentiellement pour l'ensemble des colocataires.
Conséquences pour le garant :
- Il peut être appelé à régler des dettes causées par d'autres colocataires que celui qu'il garantit
- Son engagement est souvent mal compris et sous-estimé lors de la signature
- Il dispose ensuite d'un recours contre les colocataires défaillants, mais ce recours n'est pas toujours facile à exercer
- Sécurité financière maximale : quasi-élimination du risque d'impayés
- Gestion simplifiée : un seul interlocuteur peut être sollicité pour l'ensemble des manquements
- Recouvrement facilité : procédures judiciaires simplifiées en cas de litige
- Attractivité locative : la clause sécurise l'investissement locatif
- Sélection rigoureuse : choisir des colocataires financièrement stables et responsables
- Confiance mutuelle : la solidarité impose un haut niveau de confiance réciproque
- Lecture attentive du bail : bien comprendre la portée de la clause avant signature
- Organisation interne : mettre en place des règles claires de paiement et de gestion des charges
- Communication régulière : anticiper les difficultés financières éventuelles d'un colocataire
Situation : Léa, Karim, Hugo et Clara signent un bail unique pour un appartement à 2 000 € de loyer mensuel. Chacun doit théoriquement payer 500 €.
Problème : en mars, Karim ne règle pas sa part de 500 €.
Application de la clause de solidarité :
- Le bailleur peut réclamer les 500 € manquants à Léa, Hugo ou Clara indifféremment
- Si aucun des trois ne paie, il peut poursuivre un seul d'entre eux pour la totalité
- Le colocataire qui règle les 500 € devra ensuite se retourner contre Karim pour être remboursé
- En cas de dégradations dans la chambre de Karim, le bailleur peut également réclamer les frais de réparation à n'importe lequel des quatre colocataires
Solution : pour éviter ce type de situation, les colocataires peuvent mettre en place une caisse commune, exiger des preuves de paiement mensuelles ou souscrire une assurance loyers impayés collective.
| Aspect concerné | Effets de la clause de solidarité |
|---|---|
| Paiement du loyer | Chaque colocataire peut être sollicité pour l'intégralité du loyer mensuel en cas d'impayé |
| Charges locatives | La solidarité s'étend à toutes les charges récupérables (eau, électricité, entretien) |
| Réparations locatives | Responsabilité collective pour les réparations courantes et l'entretien du logement |
| Dégradations | Responsabilité solidaire en cas de dommages constatés lors de l'état des lieux de sortie |
| Départ d'un colocataire | Solidarité maintenue pendant 6 mois après le congé (loi ALUR), sauf remplacement anticipé |
| Cautionnement | Un garant solidaire peut être poursuivi pour les dettes de l'ensemble des colocataires |
| Procédures judiciaires | Le bailleur peut engager une action contre un seul colocataire pour l'intégralité des dettes |
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Non, la clause de solidarité n'est pas obligatoire. Cependant, elle doit être inscrite explicitement dans le contrat de bail pour être juridiquement applicable. La plupart des bailleurs l'incluent systématiquement pour se protéger des impayés.
La solidarité couvre l'intégralité des obligations financières liées au bail : le loyer mensuel, les charges récupérables, les réparations locatives, les dégradations constatées et toute dette issue de l'occupation du logement (pénalités, indemnités, etc.).
Non, selon la loi ALUR, la solidarité est maintenue pendant 6 mois après la date d'effet du congé. Elle ne cesse avant ce délai que si un nouveau colocataire remplace l'ancien et signe le bail. Durant ces 6 mois, l'ancien colocataire reste responsable des impayés.
Oui, si le cautionnement est solidaire. Le garant d'un colocataire peut être appelé à régler les dettes de l'ensemble des colocataires, pas seulement celles de la personne qu'il cautionne. C'est pourquoi il est crucial de bien lire l'acte de caution avant de le signer.
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