Qu'est-ce que l'état daté et qui l'établit ?
L'état daté est un document comptable établi par le syndic de copropriété à la demande du notaire, lors de la vente d'un lot en copropriété. Il récapitule de façon précise et actualisée la situation financière du copropriétaire vendeur à l'égard du syndicat des copropriétaires à la date de cession.
Son établissement est imposé par l'article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Un syndic bénévole y est tenu comme un syndic professionnel.
Ce document est indispensable pour que le notaire puisse effectuer les calculs de répartition des charges entre vendeur et acquéreur. Il protège aussi l'acquéreur en révélant les éventuels impayés attachés au lot.
Quelle différence entre le pré-état daté et l'état daté ?
Ce sont deux documents distincts, remis à deux moments distincts de la vente. Le pré-état daté intervient en amont, avant la signature du compromis, et son contenu relève de l'article L. 721-2 du Code de la construction et de l'habitation. L'état daté intervient à la fin du processus, avant l'acte authentique, et relève de l'article 5 du décret de 1967.
| Critère | Pré-état daté | État daté |
|---|---|---|
| Moment de remise | Avant la signature du compromis | Avant la signature de l'acte authentique |
| Informations | Situation générale de la copropriété | Situation financière individuelle du lot |
| Contenu | Procédures en cours, impayés globaux, budget | Charges dues, avances, fonds de travaux du lot |
| Plafond d'honoraires | Non plafonné (encadré par contrat syndic) | 380 € TTC (décret n° 2020-153) |
| Qui en supporte le coût ? | Vendeur | Vendeur |
Attention à une pratique répandue : certains syndics facturent le pré-état daté comme une prestation autonome. Le plafond réglementaire ne couvre que l'état daté.
Que doit contenir un état daté ?
L'état daté doit impérativement mentionner : les sommes dues par le vendeur (charges courantes, appels de fonds votés non encore exigibles, cotisations au fonds de travaux) ; les avances versées par le vendeur (avances sur travaux, avances de trésorerie) ; les sommes dues par le syndicat au vendeur (trop-perçu, remboursement) ; et la mention des éventuelles procédures judiciaires en cours concernant le lot.
Ces trois volets sont fixés par l'article 5 du décret de 1967. Aucun n'est facultatif.
Combien coûte un état daté en 2026 ?
380 € TTC au maximum. Ce plafond est fixé par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020, pris en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et il est entré en vigueur le 1er juin 2020.
Le montant ne varie ni avec la taille de la copropriété ni avec la complexité du dossier. Il doit figurer au contrat de syndic, à la rubrique des frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires. Le conseil syndical reste libre de négocier un tarif inférieur.
Ce plafonnement répond à une situation documentée : avant 2020, une enquête de la DGCCRF menée auprès de 179 syndics avait relevé des prix compris entre 180 et 700 € pour une prestation identique. Les travaux parlementaires qualifiaient le vendeur de « captif » du syndic en place, puisqu'il ne peut s'adresser à personne d'autre.
Le plafond de 380 € est-il toujours en vigueur ?
Oui. Des organisations professionnelles avaient demandé son réexamen en invoquant l'inflation et la hausse des coûts de gestion. Par une décision du 17 mars 2026, le Conseil d'État a refusé d'annuler le rejet opposé à cette demande. Le plafond de 380 € TTC reste donc applicable.
Qui paie l'état daté ?
Le copropriétaire vendeur, et lui seul.
Non, le syndic ne peut pas facturer un état daté par lot lorsque la vente porte sur plusieurs lots d'une même mutation : l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 a précisé qu'un seul plafond s'applique à l'ensemble.
Que faire si le syndic facture plus de 380 € ?
Le vendeur peut contester la facture : le dépassement du plafond réglementaire ne lui est pas opposable. Un modèle de lettre de contestation est mis à disposition par Service-Public. En cas de refus, la voie contentieuse reste ouverte et le manquement peut être signalé à la DGCCRF.
Que se passe-t-il en cas de charges impayées ?
L'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 impose au notaire de notifier la mutation au syndicat des copropriétaires. Celui-ci peut alors former opposition sur le prix de vente pour recouvrer les arriérés du vendeur.
C'est le mécanisme qui protège la copropriété : sans lui, une vente permettrait de quitter un immeuble en y laissant ses dettes. Pour l'agent immobilier, cela signifie qu'un vendeur en situation d'arriérés doit être identifié tôt — le prix net qu'il attend ne sera pas celui qu'il percevra.
À quoi cela ressemble-t-il en pratique ?
Situation : M. Dupont vend son appartement. L'état daté révèle qu'il est redevable de 1 200 € de charges non réglées et d'un appel de fonds travaux de 3 000 € voté en AG. Le notaire déduit ces 4 200 € du produit de vente. L'acquéreur, informé, procède à la vente en toute sécurité.
