Définition détaillée
Le fonds de travaux est une réserve financière obligatoire instaurée par la loi ALUR du 24 mars 2014. Il anticipe le financement des travaux futurs et évite les appels de fonds exceptionnels qui pèsent lourdement sur les copropriétaires.
Chaque copropriétaire verse chaque année une cotisation au fonds, proportionnellement à ses tantièmes. Cette somme est placée sur un compte séparé et distinct du compte courant du syndicat, garantissant que les fonds ne peuvent être utilisés qu'à des fins de travaux.
Qui est concerné ?
Montant minimal et calcul
La cotisation annuelle doit être au minimum de 5 % du budget prévisionnel. L'AG peut voter un taux supérieur si des travaux importants sont à prévoir. Ce seuil est un plancher, non un plafond.
Lien avec le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT)
Depuis la loi Climat et Résilience (2021), les copropriétés de plus de 15 ans doivent élaborer un PPT. Le montant de la cotisation doit alors couvrir a minima le montant des travaux programmés dans le PPT divisé par la durée du plan, ce qui peut conduire à des cotisations bien supérieures au plancher de 5 %.
Exemple concret
Situation : Un copropriétaire détenant 50/1000e dans une résidence avec un budget prévisionnel de 80 000 €/an cotise 200 €/an au fonds de travaux. Après 3 ans de détention, il vend son appartement. Ses 600 € de réserve accumulée restent dans le fonds et ne lui sont pas restitués. Il doit le mentionner dans son calcul de produit de vente net.
