Définition détaillée
Le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) est un régime fiscal applicable aux particuliers exerçant une activité significative de location meublée, telle qu’elle est définie par l’article 155 IV du CGI. Le passage en LMP s’effectue automatiquement — sans démarche du loueur — dès que deux conditions cumulatives sont remplies au sein du foyer fiscal.
La première condition : les recettes annuelles tirées de la location meublée (toutes activités confondues, longue durée + saisonnier + résidences services) doivent dépasser 23 000 € TTC. La seconde : ces recettes doivent être supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal — soit dépasser 50 % du total (salaires + pensions + BIC + BNC + bénéfices agricoles, hors revenus fonciers et plus-values).
Avant la décision Conseil constitutionnel n°2017-689 du 8 février 2018, une troisième condition exigeait l’inscription au RCS, qui a été supprimée. Aujourd’hui, le LMP s’applique automatiquement dès franchissement des deux seuils — il n’y a aucune option à exercer, et inversement aucune renonciation possible si les seuils sont franchis. Cette automaticité est un piège fréquent pour les retraités à pension modeste qui louent quelques meublés et basculent sans le savoir en LMP.
LMNP vs LMP : qu’est-ce qui change ?
Régime des plus-values professionnelles en LMP
Le passage en LMP fait basculer la fiscalité de la cession dans le régime des plus-values professionnelles (article 151 septies du CGI) — plus complexe mais souvent plus favorable que celui des particuliers.
Exonération d’IFI sur les biens d’exploitation LMP
L’un des intérêts majeurs du LMP réside dans l’exonération d’IFI des biens utilisés à titre professionnel. Conformément à l’article 975 V du CGI, les biens loués meublés peuvent être exonérés d’IFI à condition de remplir les trois critères suivants :
Exemple concret : bascule en LMP et impact fiscal
Situation : M. et Mme Pinault, 65 et 63 ans, retraités à Bordeaux, perçoivent 32 000 € de pensions cumulées. Ils possèdent 4 appartements à Bordeaux loués meublés générant 38 000 € de loyers annuels, plus une maison saisonnière à Andernos qui rapporte 12 000 €/an. Total recettes meublées : 50 000 €.
- Calcul des seuils : recettes meublées 50 000 € (> 23 000 € ✓) ; total des autres revenus 32 000 € (pensions). Recettes meublées / (recettes meublées + pensions) = 50 000 / 82 000 = 61 % > 50 % ✓.
- Bascule automatique en LMP : les deux seuils sont franchis. Le foyer Pinault est en LMP même sans démarche.
- Affiliation SSI obligatoire : déclaration en début d’année + cotisations forfaitaires minimales 1 200 € puis assises sur le résultat fiscal.
- Cotisations TNS sur le bénéfice fiscal : avec l’amortissement, le bénéfice est ramené à 8 000 €. Cotisations TNS ≈ 35 % × 8 000 = 2 800 €.
- Avantage IFI : leur patrimoine immobilier locatif (4 appartements Bordeaux + maison Andernos = 1 100 000 €) sort de l’assiette IFI. Sans LMP, ils auraient été taxés sur ces 1 100 000 € + RP. Avec LMP, seule la RP reste dans l’assiette → si la RP vaut moins de 1,3 M€, IFI = 0 € (économie potentielle de 7 000 € à 12 000 €/an).
- Plus-values pro : si M. Pinault revend l’un de ses biens en 2027, il bénéficiera de l’exonération totale (recettes < 90 000 € + activité > 5 ans).
