Définition détaillée
La révision du loyer est le mécanisme légal qui permet à un bailleur de réviser périodiquement le montant du loyer en fonction de l’évolution d’un indice de référence officiel publié par l’INSEE. Trois indices coexistent en France selon la nature du bail : l’IRL (Indice de Référence des Loyers) pour les baux d’habitation et professionnels, l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux) pour les baux commerciaux, et l’ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) pour les baux de bureaux et activités tertiaires.
La révision n’est jamais automatique : elle nécessite (1) une clause d’indexation expresse dans le bail, et (2) une notification au locataire par le bailleur dans le délai d’un an à compter de la date de révision prévue. Sans clause de révision, le loyer reste figé jusqu’à la fin du bail (ou jusqu’à un avenant signé d’un commun accord). Sans notification dans le délai, la révision est perdue pour l’année concernée — la hausse n’est ni rétroactive, ni reportable.
Depuis le plafonnement temporaire de la loi du 16 août 2022 et ses prorogations, l’IRL a été plafonné à +3,5 % sur 12 mois pour la France métropolitaine, +2,5 % en outre-mer, +2 % en Corse. Ce plafonnement, prolongé jusqu’au 1er trimestre 2024, est désormais terminé : depuis le 2ème trimestre 2024, l’IRL retrouve son fonctionnement normal et reflète intégralement la variation des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.
Formule de calcul de la révision
Calcul du nouveau loyer après révision
Nouveau loyer = Loyer actuel × (Indice nouveau / Indice ancien)
Indice ancien = indice du trimestre de référence du bail. Indice nouveau = indice du même trimestre de l’année suivante. Exemple IRL : si IRL T1 2025 = 144,03 et IRL T1 2026 = 148,17, alors loyer × (148,17 / 144,03) = +2,87 %.
ℹ️ Trimestre de référence : à choisir au moment de la signature
Dans la clause d’indexation du bail, le bailleur fixe le trimestre de référence de l’indice. Ce choix est crucial : il doit être le trimestre le plus récent connu au moment de la signature. Une fois fixé, il reste invariable pour toute la durée du bail. À chaque date anniversaire, on compare l’indice du même trimestre des deux années.
Trois indices, trois usages
Quel indice utiliser selon le bail ? (situation 2026)| Indice | Usage | Composition |
|---|
| IRL | Bail d’habitation, bail meublé, bail mobilité, bail professionnel | 100 % indice prix conso hors tabac et hors loyers |
| ILC | Bail commercial 3-6-9 (commerce, artisanat) | Mix : prix conso (50 %) + chiffre d’affaires commerce (25 %) + ICC (25 %) |
| ILAT | Bail tertiaire (bureaux, professions libérales en société) | Mix : prix conso (50 %) + PIB en valeur (25 %) + ICC (25 %) |
| ICC | Référence pour les vieux baux commerciaux uniquement | Indice du Coût de la Construction |
Évolution récente de l’IRL (2022-2026)
Évolution trimestrielle de l’Indice de Référence des Loyers| Trimestre | Valeur IRL | Variation annuelle |
|---|
| T1 2022 | 133,93 | +1,61 % |
| T1 2023 | 138,61 | +3,49 % (plafond) |
| T1 2024 | 143,46 | +3,50 % (plafond) |
| T1 2025 | 144,03 | +0,40 % (sortie plafond) |
| T2 2025 | 145,84 | +1,06 % |
| T3 2025 | 147,12 | +1,32 % |
| T4 2025 | 147,89 | +1,71 % |
| T1 2026 (estimation) | ~148,30 | ~+2,9 % |
⚠️ Plafonnement 3,5 % : terminé en 2024
Le plafonnement à +3,5 % prévu par les lois de 2022 et 2023 a pris fin avec le 1er trimestre 2024. Depuis, l’IRL retrouve son fonctionnement classique et peut désormais traduire intégralement l’évolution des prix à la consommation, dans une période où l’inflation reste modérée mais réelle (autour de +2 % à +3 % sur 12 mois). Pour les baux signés avant 2022, la révision suit la nouvelle dynamique sans reprise des hausses passées.
Procédure de révision étape par étape
Comment réviser un loyer d’habitation en 2026
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Étape 1 — Vérifier la clause de révision
S’assurer que le bail contient bien une clause d’indexation IRL avec un trimestre de référence précis. Sans clause, pas de révision possible.
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Étape 2 — Identifier l’indice de référence et le nouvel indice
Trouver sur
insee.fr la valeur de l’IRL du trimestre de référence pour l’année en cours et l’année antérieure.
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Étape 3 — Calculer le nouveau loyer
Appliquer la formule : Loyer × (IRL nouveau / IRL ancien). Arrondir à deux décimales.
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Étape 4 — Notifier au locataire
Envoyer une lettre simple, mail ou LRAR au locataire mentionnant : ancien loyer, nouvel indice, ancien indice, formule de calcul, nouveau loyer, date d’application. La notification doit intervenir dans le délai d’un an à compter de la date de révision.
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Étape 5 — Application au prochain paiement
Le nouveau loyer s’applique à compter du 1er jour du mois suivant la date de révision. Pas de rétroactivité possible — si le bailleur révise en retard, il perd la fraction antérieure.
Cas particulier : encadrement des loyers à Bordeaux
Bordeaux est en zone d’encadrement des loyers depuis 2022 (renouvellement août 2025). Outre la révision annuelle classique par l’IRL, le loyer initial à la relocation est plafonné selon des références fixées par arrêté préfectoral pour chaque type de bien (T1, T2, T3...) et chaque secteur géographique (centre-ville, rive droite, etc.). Le loyer ne peut excéder le loyer de référence majoré (loyer médian × 1,2). En cas de dépassement, le locataire peut demander la diminution du loyer dans les 3 ans suivant la signature du bail.
Exemple concret : révision d’un loyer à Bordeaux
Situation : M. Lemarchand loue un T2 au quartier Saint-Pierre à Bordeaux. Le bail signé le 1er juin 2024 mentionne un loyer de 720 € (hors charges) avec révision annuelle à la date anniversaire, indice de référence IRL T1 (T1 2024 = 143,46).
- 1ère révision (1er juin 2025) : IRL T1 2025 = 144,03. Nouveau loyer = 720 × (144,03 / 143,46) = 722,86 €. Hausse = +0,40 % soit +2,86 €/mois.
- 2ème révision (1er juin 2026) : IRL T1 2026 estimé ≈ 148,30. Nouveau loyer = 722,86 × (148,30 / 144,03) = 744,29 €. Hausse = +2,97 % soit +21,43 €/mois.
- Notification : M. Lemarchand envoie une LRAR à son locataire le 15 mai 2026 indiquant l’ancien loyer (722,86 €), le nouvel IRL (148,30), le calcul détaillé et le nouveau loyer applicable au 1er juin 2026 (744,29 €).
- Hausse cumulée sur 2 ans : 720 → 744,29, soit +3,37 % — dans la moyenne nationale de la sortie progressive du plafonnement.
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