Définition détaillée
L'encadrement des loyers est un mécanisme réglementaire instauré par la loi ALUR (2014), modifié par la loi ÉLAN (2018), qui plafonne les loyers dans les zones où le marché locatif est particulièrement tendu. Il s'applique aux baux d'habitation (logements nus ou meublés) soumis à la loi du 6 juillet 1989.
Dans les zones concernées, le préfet fixe chaque année par arrêté trois niveaux de loyer de référence par secteur géographique, type de logement et époque de construction. Le loyer d'un nouveau bail ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, sauf complément de loyer dûment justifié.
Les trois niveaux de loyers de référence
Plafonds légaux par zone (exemple pour un T2 – données indicatives 2026)
Impact sur la gestion locative
Le loyer doit être mentionné dans le bail en distinguant le loyer de base, l'éventuel complément de loyer (avec justification précise) et les charges. En cas de relocation, l'encadrement à la relocation (gel du loyer précédent sauf exceptions) s'ajoute à l'encadrement par les loyers de référence, créant une double contrainte pour le propriétaire.
Exemple concret
Situation : Un propriétaire souhaite louer un T2 de 40 m² à Bordeaux. Le loyer de référence majoré pour ce type de bien dans ce secteur est de 16 €/m², soit 640 € maximum. Le loyer envisagé (720 €) dépasse ce plafond. Il est fixé à 630 € + 15 € de complément de loyer justifié par une terrasse de 12 m², soit 645 € au total.
