Frais d'agence immobilière

Que sont les frais d'agence immobilière ?

Les frais d'agence immobilière sont la rémunération de l'agent titulaire d'une carte professionnelle, en contrepartie de son entremise. La loi Hoguet du 2 janvier 1970 les soumet à une règle simple : sans opération effectivement réalisée, aucun honoraire n'est dû.

Cette fiche traite des montants : comment ils se calculent, ce qui est plafonné, et qui paie. Les conditions dans lesquelles ils deviennent exigibles sont détaillées sur la fiche honoraires d'agence.

Comment se calculent les frais d'agence en vente ?

En pourcentage du prix, le plus souvent entre 3 et 8 % TTC, avec un barème dégressif : le taux baisse à mesure que le prix monte, parce que le travail de commercialisation ne croît pas proportionnellement à la valeur du bien.

Certaines agences pratiquent un forfait fixe, indépendant du prix. Le mandat doit dans tous les cas indiquer le taux ou le montant exact, exprimé TTC.

Les frais d'agence sont-ils plafonnés en vente ?

Non. Aucun texte ne fixe de plafond légal pour les honoraires de transaction. Ils relèvent de la libre concurrence, et c'est précisément pourquoi l'obligation d'affichage existe : le marché arbitre à condition que les prix soient lisibles.

La location, elle, est plafonnée — mais seulement pour la part du locataire.

Quels sont les plafonds de la loi ALUR en location ?

La loi ALUR du 24 mars 2014 a plafonné la part supportée par le locataire pour la visite, la constitution du dossier et la rédaction du bail, selon la tension du marché local. L'état des lieux d'entrée fait l'objet d'un plafond distinct.

Deux règles s'ajoutent à ce tableau et sont régulièrement manquées. La part du bailleur n'est pas plafonnée, mais elle ne peut jamais être inférieure à celle du locataire. Et le plafond se calcule sur la surface habitable, pas sur la surface au sol.

Qui paie les frais d'agence ?

En vente, c'est librement négocié et inscrit au mandat : à la charge du vendeur le plus souvent, parfois de l'acquéreur, parfois partagé.

En location, la répartition est imposée : quatre prestations sont partagées entre bailleur et locataire dans les limites du tableau ci-dessus. Toutes les autres — notamment la gestion locative et l'état des lieux de sortie — sont à la seule charge du bailleur.

Prix FAI ou prix net vendeur : quelle différence ?

Le prix FAI (frais d'agence inclus) est le montant total que débourse l'acquéreur. Le prix net vendeur est ce que perçoit réellement le vendeur, honoraires déduits.

L'écart n'est pas cosmétique : les droits de mutation se calculent sur le prix hors honoraires lorsque ceux-ci sont à la charge de l'acquéreur. La ventilation affichée a donc un effet direct sur les frais de notaire.

Les frais d'agence sont-ils négociables ?

Oui, jusqu'à la signature du mandat. Après, le taux y est inscrit et engage les deux parties : l'agent ne peut pas le relever, le mandant ne peut pas le réduire unilatéralement.

Un mandat exclusif se négocie généralement à un taux inférieur à un mandat simple, l'agent étant assuré de percevoir sa rémunération si la vente aboutit.

Que se passe-t-il si la vente n'aboutit pas ?

Aucun honoraire n'est dû. Ni frais de dossier, ni dédommagement pour les visites réalisées : la loi Hoguet subordonne la rémunération à la réalisation effective de l'opération.

Les trois conditions cumulatives d'exigibilité sont détaillées sur la fiche honoraires d'agence.

À quoi cela ressemble-t-il en pratique ?

Location. Une agence loue un T3 de 55 m² à Bordeaux, en zone tendue. Honoraires locataire plafonnés : 55 × 10 € = 550 €. État des lieux d'entrée : 55 × 3 € = 165 €. Total locataire : 715 € TTC. Le bailleur paie au moins autant.

Vente. Un appartement affiché 280 000 € FAI, mandat à 5 % TTC à la charge de l'acquéreur. Honoraires : 14 000 € TTC. Prix net vendeur : 266 000 €. Les droits de mutation se calculent sur 266 000 €, pas sur 280 000 €.