Reprendre son logement : une faculté encadrée
Le congé pour habiter permet au bailleur de mettre fin au bail à son échéance afin d'occuper le logement lui-même ou d'y installer un proche.
Le droit existe, mais il ne s'exerce ni à n'importe quel moment, ni au profit de n'importe qui, ni sans forme. Une seule irrégularité annule le congé et prolonge le bail de trois ans.
Qui peut bénéficier de la reprise
La liste est limitative. Le logement doit être destiné à :
- Le bailleur lui-même
- Son conjoint, partenaire de PACS ou concubin notoire depuis au moins un an
- Ses ascendants ou descendants, ou ceux de son conjoint
Un frère, une sœur, un neveu ou un ami n'entrent pas dans cette liste. Un congé délivré à leur profit est nul.
Le bénéficiaire doit être nommément désigné dans le congé, avec l'indication de son lien avec le bailleur. Une formule vague comme « pour y loger un membre de ma famille » suffit à faire annuler l'acte.
Le formalisme, source principale d'annulation
Le délai court à compter de la première présentation du recommandé, non de sa réception effective. Un congé envoyé cinq mois et vingt-huit jours avant l'échéance est irrégulier.
La protection des locataires âgés
Le bailleur ne peut pas délivrer congé à un locataire qui réunit deux conditions : plus de 65 ans et des ressources inférieures à un plafond fixé par référence à celui du logement social.
Sauf à lui proposer un relogement correspondant à ses besoins, dans le même secteur géographique.
Cette protection tombe si le bailleur a lui-même plus de 65 ans, ou si ses propres ressources sont inférieures au même plafond. L'appréciation se fait à la date d'échéance du bail.
L'occupation doit être réelle et durable
C'est là que se jouent la plupart des contentieux. Le bénéficiaire doit occuper effectivement le logement, dans un délai raisonnable après le départ du locataire, et pour une durée significative.
La jurisprudence retient généralement une occupation d'au moins un an, et à titre de résidence principale. Une installation de trois mois suivie d'une remise en location caractérise la fraude.
Ce que risque un congé frauduleux
- Dommages et intérêts au locataire évincé, souvent calculés sur le surcoût de relogement et les frais de déménagement
- Amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique, 30 000 € pour une société
- Réintégration du locataire dans les lieux, ordonnée par le juge dans certains cas
Le locataire pendant le préavis
Il n'est pas tenu de rester six mois. Il peut partir quand il le souhaite pendant le délai, en ne payant le loyer que jusqu'à son départ effectif.
Il n'a pas non plus à justifier d'un motif ni à respecter un préavis propre : le congé du bailleur lui ouvre cette liberté.
Cas particulier du bien acquis occupé
Acheter un logement loué ne permet pas de reprendre immédiatement. Deux règles s'imposent selon la durée restante du bail :
- S'il reste plus de trois ans : congé possible à l'échéance normale
- S'il reste moins de trois ans : le congé ne peut prendre effet qu'à l'expiration d'un délai de trois ans à compter de l'acquisition
Cette règle protège le locataire contre les achats spéculatifs visant à libérer rapidement un logement.
Questions fréquentes
Peut-on reprendre pour y loger son frère ?
Non. La liste des bénéficiaires est limitative et ne comprend ni les frères et sœurs, ni les collatéraux. Seuls ascendants, descendants et conjoint sont admis.
Combien de temps faut-il occuper le logement ?
Aucune durée n'est fixée par la loi, mais les tribunaux retiennent généralement un minimum d'un an d'occupation effective à titre de résidence principale.
Le locataire peut-il contester le congé ?
Oui, devant le juge des contentieux de la protection, en contestant soit la régularité formelle, soit la réalité de l'intention de reprise.
Faut-il joindre une notice d'information ?
Oui, depuis la loi ALUR. Son absence constitue un vice de forme susceptible d'entraîner la nullité du congé.
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