Qu'est-ce qu'une condition suspensive ?
Une condition suspensive subordonne l'exécution d'un contrat à la réalisation d'un événement futur et incertain. Tant que l'événement ne s'est pas produit, l'obligation existe mais ne produit aucun effet. S'il ne se produit pas dans le délai prévu, le contrat devient caduc.
Dans un compromis de vente, c'est la protection qui prend le relais une fois épuisé le délai de rétractation de dix jours. La rétractation joue pendant dix jours sans motif ; les conditions suspensives jouent ensuite, pendant toute la durée de l'avant-contrat, mais seulement pour le motif prévu.
La condition suspensive de prêt est-elle obligatoire ?
Oui, dès lors que l'acquéreur finance tout ou partie du prix par un crédit. L'article L. 313-40 du Code de la consommation impose que l'avant-contrat indique si le prix est payé avec ou sans l'aide d'un prêt. S'il l'est, l'article L. 313-41 prévoit que l'acte est conclu sous la condition suspensive de son obtention.
Ces dispositions sont d'ordre public. Toute clause ayant pour objet ou pour effet de restreindre la mise en œuvre de la condition est illicite.
Quelle est la durée minimale de la condition de prêt ?
Un mois à compter de la signature de l'acte — ou de son enregistrement lorsqu'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à cette formalité à peine de nullité, ce qui est le cas de la promesse unilatérale de vente.
En pratique, les compromis prévoient 45 à 60 jours. Une clause imposant à l'acquéreur de déposer son dossier de crédit dans un délai inférieur au minimum légal d'un mois est un ajout contractuel illicite. En revanche, un délai égal ou supérieur à un mois est valable et opposable.
Que se passe-t-il si le prêt est refusé ?
La vente est caduque de plein droit, et toute somme versée d'avance est immédiatement et intégralement remboursable, sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. Le texte ne laisse aucune marge de négociation : les parties ne peuvent pas y déroger contractuellement.
Non, le vendeur ne peut donc conserver ni le dépôt de garantie ni une indemnité forfaitaire au titre du temps d'immobilisation du bien.
L'acquéreur peut-il renoncer à la condition de prêt ?
Oui, mais dans une forme stricte. Lorsque l'acte indique que le prix sera payé sans prêt, il doit porter de la main de l'acquéreur une mention par laquelle celui-ci reconnaît avoir été informé que s'il recourt néanmoins à un prêt, il ne pourra pas se prévaloir de la protection légale (article L. 313-42).
La sanction est automatique : si la mention manque, n'est pas manuscrite, ou si l'indication de financement de l'article L. 313-40 est absente, et qu'un prêt est malgré tout demandé, le contrat est réputé conclu sous la condition suspensive. L'acquéreur retrouve alors sa protection, même contre la lettre de l'acte.
Un acquéreur peut-il provoquer volontairement un refus de prêt ?
Non, et c'est le principal contentieux de la matière. Si l'acquéreur empêche de mauvaise foi la réalisation de la condition, celle-ci est réputée accomplie : la vente reste due et le vendeur peut conserver les sommes versées.
Sont typiquement retenus contre lui le dépôt d'une demande non conforme aux caractéristiques prévues à l'acte, la sollicitation d'un montant supérieur ou d'un taux volontairement irréaliste, ou l'absence de toute démarche dans le délai. C'est la raison pour laquelle l'acte fixe montant, durée et taux maximal du prêt recherché.
Quelles autres conditions suspensives prévoir ?
- Purge du droit de préemption : commune, locataire ou SAFER. Voir droit de préemption urbain
- Obtention d'un permis de construire ou d'un certificat d'urbanisme, pour un terrain à bâtir
- Absence de servitude non déclarée grevant le bien
- État hypothécaire permettant une mainlevée des inscriptions
- Vente préalable du logement actuel de l'acquéreur — rarement acceptée par les vendeurs, car elle transfère l'aléa
Ces conditions-là sont contractuelles, pas légales : leur rédaction, leur délai et leurs conséquences dépendent entièrement de l'acte.
Condition suspensive ou condition résolutoire ?
La condition suspensive retarde la formation définitive du contrat : rien ne se produit tant que l'événement n'est pas réalisé. La condition résolutoire, à l'inverse, anéantit un contrat déjà formé si l'événement survient.
En transaction immobilière, la condition suspensive est la règle. La condition résolutoire reste marginale et appelle une vigilance particulière : elle expose l'acquéreur à perdre un bien dont il est déjà propriétaire.
Ce que l'agent immobilier doit sécuriser
- Vérifier que l'acte indique clairement le mode de financement : c'est l'obligation de l'article L. 313-40 et le point de départ de tout le régime
- Ne jamais faire signer une mention de renonciation pré-imprimée : elle doit être écrite à la main par l'acquéreur, faute de quoi elle est sans effet
- Fixer montant, durée et taux maximal de manière réaliste au regard de la pratique bancaire
- Ne pas imposer de délai de dépôt de dossier inférieur à un mois : la clause serait illicite
- Suivre les démarches de l'acquéreur et conserver les justificatifs : c'est ce qui tranchera en cas de contestation de bonne foi
Les avant-contrats et leurs conditions suspensives font partie des thématiques admises au titre de l'obligation de formation continue fixée par le décret n° 2016-173.
